联合罢工

2019年10月13日

快速基础

我决定在2018年9月积极追求被动收入(讽刺,对吗?),当时ADPI创始五国发布了军事房地产投资学院,Rapid Deploy和#StartTheSpark计划。 作为2011年铸造的Robert Kyosaki / Rich Dad Poor Dad诚实者,我知道这是我想要做的,但是行动呼吁是由ADPI提出的。这些新产品是我一直在寻求前进的教育的直接途径! 

在整个7周的工作旅行中,我艰难地完成了MREIA。我很早醒来,挤在30分钟的课程中,在午餐时回顾一下并消化,然后在晚上尝试第二节课–MREIA为期两天。我会建议像这样强迫自己进食吗?没有。 我很高兴我做到了吗?绝对! 

我的情况需要采取大规模行动,而这就是我要主张财务自由的方式。 在课程开始之前以及整个过程中,都有书籍,网站和其他出版物被消耗掉,但是ADPI’s MREIA确实是我的触发器。 

2013年,我以最失败的方式成为了意外的房东-我用VA贷款在佛罗里达州彭萨科拉购买了3卧室2浴室的房屋。然后,最糟糕的VA贷款提供商之一压垮了毫无戒心的服务成员,使我付了费用。学过的知识。 

我每月的PITI付款大约为900美元,而我的两个室友总共向我支付了800美元。  那100美元的现金流去了每月的水电费,我一直以我的名义保留。我没’我当时住在那里并没有赚钱,但我为自己的生活费用基本上由朋友补贴而感到震惊。我被迷住了! 大约一年后,无论何时我搬出,我都要安置第三位租户,以每月10%的价格聘请一家物业管理公司,将租金提高到1200美元,然后我就上路了!此属性此后得到了极大的赞赏,我’-集思广益,发挥其增值作用的方法。 

我从工作旅行中回来后,向我举止迟疑的妻子莫莉介绍了我的发现。 在这一点上,我意识到我们学到了不同的东西,因此我必须为她建造一个音高平台!  So be it. 

我制作了一个演示文稿,介绍了来之不易的做法 交钥匙租赁物业的首付。我向她展示了保护和提供现金流租赁物业的系统和流程。 莫莉对信息很开放,并且了解现金流量的概念,但事后看来,我认为这是她检验我的知识的方式。她知道我有知识,但她希望我能够以非敌对的论点的形式提出–PowerPoint演示文稿! 我有义务,她让我找到了合适的财产。

输入网桥TurnKey。 

在分析#StartTheSpark上发布的清单之后,我发现了适合我们模具的Bridge Turnkey属性。 这是一间堪萨斯城的三卧室,一浴室,标价89,950美元,预计市场租金为925美元。没脑子吧? 我们有预付的现金,所以我去了USAA租借贷款,并于二月份关闭了Bridge Turnkey物业。 海外投资#1–CHECK.

多家庭混乱

在这一点上,齿轮旋转得很快。 我开始了奇迹早晨计划。我开始沉思和反省。 我想要更多整个房地产投资现金流量的东西。我的通勤播客从幻想足球过渡到专业人士的多户房地产信息。 在接下来的几个月中,我意识到单户住宅是一些繁重现金流的绝佳选择,但是如果我想采取大规模行动,那么我将不得不在多户家庭中努力工作。 新的挑战,新的目标和新的使命。结合了Rod Khleif,Michael Blank,David Lindahl和许多其他家喻户晓的书籍和免费教育计划(在ADPI之上)
策划团队以前称为快速部署),我的教育基础已经建立。 我注定要进行第一次多户家庭购并!

有一个来自ADPI播客的台词一直困扰着我:“Education and action are like 您r left foot and right foot.”您可以用双脚行走通往财务自由的道路!

 

我倾心于Facebook团体和LoopNet,以寻找房地产企业家,经纪人,保险经纪人,承包商-任何在其他人中扮演成功角色的人’的多户家庭经历。 我了解到你’通过对话进行感知非常重要,因此您必须与知识渊博的人进行对话。  

我当然不是’我计划寻找一个值得追求的LoopNet属性,但我做到了。我在密苏里州堪萨斯城发现了一个有18个单位的物业,因为这是我熟悉的市场。 该物业是历史悠久的堪萨斯州东北部方圆4英里范围内的五分之一,由丹佛的一家商业房地产开发商出售,后者也设有一家物业管理公司。 这些本质上是交钥匙的多户家庭财产!我与房地产经纪人(伟大的人)取得了联系,并展开了对话,以了解有关该物业和当前所有者的更多信息。经纪人对我的兴趣非常敏感。我事先说过,这将是我第一次多户家庭收购,他对我完全开放
一路上问他问题。 我知道了’从谈判桌的相反两侧发展导师-受助者关系不是很典型或很常见,但这对我们有用! 

我的目标是最小的清单–一对并排的六层建筑,总共是一个12单元的物业,总价为$ 625K。 我一问到,经纪人就说它已经在签合同了。钱币。我是否因为移动太慢而错过了这个机会?也许。 我花了几天的时间研究并计算了18个单元中的数字。 经纪人非常乐意提供财务信息,而无需我提出要约。 数字看起来很棒!现金流量和回报完全符合我希望找到的结果,因此我提交了一份意向书。 经过一个柜台,我们商定了购买价格。一世’我正在这样做!我在做什么?

“Congrats! 那’好消息!您要合资还是联合?”是我收到的第一个回复,我不能’t answer it!  怎么样 had I not thought of my acquisition plan before making an offer?! After some reactive planning, I decided that I would be syndicating this deal and offering an investment 机会 to my passive investor bank, which had not yet been established. 

此时,其六月初。 我在上班时正在听Rod Khleif的播客,他在采访辛迪加律师。 我喜欢听到的消息,觉得我们的目标是一致的,那么我接下来要做什么?我打电话给刚在广播中听到的那个人。 几天的交谈,稍后电汇,再见!我有一位美国证券交易委员会(SEC)聘用律师!在联合小组中已设置一个关键职位! 当我们开始就《买卖协议》进行谈判时,我开始寻找投资者。

苏珊·拉西特-里昂’ADPI播客中提到了该书,因此我买了书并阅读了。我强烈推荐给有兴趣筹集私人资金的任何人。具有不同的概念“buckets”确实帮助我锁定了潜在的投资者,以加强对话。
  
我使用了一个已知的模板来创建我的交易包,以吸引潜在的投资者。 我从同事开始,然后转到家人和朋友。在海外生活使寻找投资者变得困难,但这并非不可能! 我与退伍军人和退休人员共事,而年长的人通常有更多的钱。 简单的数学,简单的目标。然后我联系了我的父母,但他们当时正在扩展他们的特许经营权,因此存在相互竞争的财务利益。 他们这次可能不可用,但是他们’有兴趣!然后我转到了我的朋友,同龄人和父母’ friends and peers! 带着信心,基线知识和令我感到非常自豪的一揽子交易,我获得了约25万美元私人资本的口头承诺!我对这18个单位的收购的目标加薪为350,000美元,因此我的发展顺利。

整个过程中最大的不足之一就是合同不足。 我非常高兴能够告诉别人“Yep, I’m根据合同在堪萨斯城购买18套公寓”并看到伴随他们的反应而来的笨拙的眼睛,例如“Wow, 您’是从海外做的吗?”, or “That’太好了!我希望我能做到!”. 参加胜利的高潮让人感觉很棒,但是那高的水位使我偏离了路线,因为我没有’没意识到还有多少工作要做。我从个人帐户中扣除了保证金存款,以完成合同并开始30天的尽职调查流程。我梳理了大量文件,核实了租赁协议和金额,Trailing-12报表,保险记录和税务记录。 我真的很了解该物业的运作情况,而这正是我所希望的!

然后我意识到:等一下。 WHO’打算为此财产融资?即使我能够筹集足够的资金来支付25%的首付,其余的人将由谁支付?作为新的多户投资者,最难做的事情之一就是找到一个可以为您(唯一的)长期融资提供竞争性和现实性条件的贷款人。 大多数人将需要一定水平的经验,一些房地产交易或与贷款金额相对应的一定净资产值。这是您自己开始的现实。  If
您’re a newbie and want to be the 前锋 on a deal, expect to have some lenders tell 您 “No”,或提供不符合条件的条款’t make sense for 您r property’的商业模式。不幸的是,我没有’直到游戏后期-我的保证金存款被清除一周之后,您才能学习此课程。 

贷款课程

7月中旬,“两分钟警告”响起,我被两点压倒
财产。  I still didn’没有筹集到的资金来支付首期付款和交易费用,我仍然没有’没有贷款担保。这是关键时刻。 我从舒适区被带走了大约100次,但这是我接受的挑战。仍然有机会,但是时间不多了!

我进入BiggerPockets网络并搜索了位于堪萨斯城的投资者和小型银行。绝望的电子邮件和冷打电话简直令人毛骨悚然’掩盖语气中的绝望是非常困难的。  幸运的是,我一直保持游戏态度,并与提供有效借贷选择的投资者和贷方进行了很好的交谈。接地! 我所要做的就是恢复进攻端的球踢,击倒球门,然后射门得分!

输入飓风巴里。

在7月下旬(距离休市日期约三周),巴里飓风使我大多数家乡投资者的住所陷入困境。  One of my biggest “fish”参观了他目前空置的出租物业之一,受到9的欢迎”房子里的水...他没有’没有洪水保险。 他将无法参加比赛,现在我不得不在不到三周的时间内筹集约25万美元。 

在接下来的一周中,我联系了电话簿中的每个人,
Facebook朋友列表有关此“opportunity”,距离现在只有几天了。我搜寻了选项和资源。我反省了,我祈祷了。我不是一个要放弃的人!但是,放弃和从战略上撤退以重新集结并不是一回事。

7月20日,我联系了我的律师,让他知道我将无法执行《购买和销售协议》。我无法筹集到关闭资金,合同将被取消。  Earnest Money Deposit, gone. Attorney retainer, gone. Money paid for the inspection, gone. 那’s why they call it “risk capital”, 对?幸运的是,我们’财务状况稳定到足以吸收这些损失,但这并没有’使其更容易吞咽。

一扇门关上时

大约一周后,我在堪萨斯城的一位投资者联系人通过电子邮件向我询问,“How’s that deal going?”  He wasn’不能投资或与我合作进行此次收购,但他对我的进步确实很感兴趣。 我告诉了他一切。在过去的几个月中,我们重新审视了每个决定和里程碑,他帮助我进行了消化和处理。 大约三天后,他给我发了一个机会电子邮件:他和他的团队与他签有合同,要在堪萨斯城购买一处拥有37个单位的物业,如果我能邀请一些投资者加入,他为我提供了一般合伙的机会。 

截至八月的第二周,我从投资者网络中获得了约300,000美元的资金,用于收购这套拥有37个单位的物业,并获得了一般合伙人职位来管理投资者关系。 其他成员是经纪人/经纪人,家族办公室基金经理和非常有经验的多资产经理。我现在在他们的桌子旁坐着,因为我采取了行动。尽管遭受了沉重的损失,我还是表现出了勇气和诚实。结果,我获得了一个投资者网络,一个经验丰富的团队以及作为我的合作伙伴和教育者的导师。

这笔交易将在9月初结束,然后开始下一个故事!

得到教训


1.   Talk to people.  They’ll talk back!  If people don’t know 您’重新忙碌,然后他们可以’t partner with 您 on deals.

2. 收集有关您认为有效的财产或交易的信息,并创建示例交易包。  You don’不需要获取它,但是您可以使用收集到的信息向潜在投资者展示。“如果我有一个像这样的投资机会,您是否有兴趣参与?”

3.  When 您 accomplish a goal or check a big box, celebrate! Then come back to reality and get to work on the next goal. Riding that high from personal success is great, but don’t let it keep 您 from continuing to move forward.

4.  You don’t have to be the “front-man” on 您r first deal.  The buzz word is to build a team but realize that joining a team is also an option. Discover what 您 can contribute and market 您rself!

5.   If 您 are 您r barrier to entry, get out of 您r own way. Be brave. Be bold. Be humble.

 

米切尔·富瑟里尔(Mitchell Fuselier)目前是现役海军供应官,与他的妻子,两只狗,一只猫和BABY-ON-THE-WAY一起驻扎在意大利西西里岛。 他的投资生涯真正开始于海外,他的使命是在未来15年中创造被动收入来源,以维持他对旅行和文化经验的热爱,并永久返回欧洲!

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