积累房地产投资节税的6种方法

2017年11月10日

我爱税收!

是的...我说了。 I love taxes.  税收是我们政府塑造美国人投资方式的方式。 我们的政府希望投资绿色能源和石油。 How do they do it?  为绿色能源和石油投资提供税收抵免。 我们的政府希望促进小型企业和企业家精神。 How do they do it?  为小型企业和企业家提供税收优惠(您知道自己最多可以申请5,000美元的税收抵免吗? 启动费用无须声明? 国税局).  我们的政府希望为中下阶层建造优质的住房,以满足人口增长的需求。 How do they do it?  低收入住房开发的税收抵免,房地产投资的税收优惠令人难以置信。

如果您问自己“如果政府要建造低收入住房,为什么 他们不只是自己做吗?”考虑一下大萧条时期的胡佛维尔之类的风险投资以及低收入地区的“项目”,这些结果多么可怕。 

对于新手投资者,本文将打开您的眼睛 房地产投资的好处。

当大多数人想到房地产投资时,他们就会想到升值。 升值是由于美国住房市场增加而导致的房地产价值增加。 除了2008年的车祸之外, 美国住房市场已经超越了美国&P几乎每年都有平均回报率。 回报率也被本地化并相对于特定区域。 许多投资者通过在高档化,高档化,邻近发展中的产业或邻近地理位置受限制的城市等方面进行投资,赚了数百万美元。 听起来不错吧? 好吧,当我们计算交钥匙投资的回报率时,我们甚至都不考虑升值。 鉴赏力正在上升。 房地产投资的真正价值在于节税。

在ADPI,我们不会承诺在一夜之间让您赚到数百万美元(很多BullS ## T公司都会这样做)。 我们将通过明智的房地产投资帮助您创造财富。

回到为什么我喜欢税收...这是6 节省房地产投资税收的方法 .

  1. 扣除额。 作为房地产投资者,您可以扣除与房地产投资交叉的生活费用。 这些扣除可以包括您的手机账单,家庭办公室,互联网账单和车辆使用情况。 这意味着当您申请税收时,请与您的CPA一起确定您将上述项目用于业务的百分比。 确定该百分比后,您可以注销这些项目成本的该百分比,并从应税收入中扣除该总计,最终增加您的纳税申报单。 还应了解,您与房地产投资相关的许多费用都可以免税。 这些费用包括抵押贷款利息,维修,财产税和(仅用于投资)您的房屋保险费。 
  2. 折旧。 折旧是对发生故障的物料(但不是一年内全部)的扣除。 对于住宅房地产,即使您的财产会升值,但IRS仍允许您将其视为贬值资产。 Crazy right?  那是因为政府希望您投资房地产。 美国国税局(IRS)确定,一块住宅房地产的可扣除寿命为27.5年,这意味着您可以在这段时间内扣除建筑物的价值。 因此,如果您以200,000美元的价格购买投资物业,则可以每年扣除7,272.72美元(您可以通过实施动产评估来提前折旧,但在此不再赘述)。 如果您处于25%的税率范围内,则意味着您可以扣除$ 7.2k,使您的纳税申报单额外增加$ 1.8k。   现在...事情并不是那么简单。 如果您的总扣除额超过了您出租房屋的收入,则您需要有资格成为活跃投资者,才能从W2收入中扣除25,000美元。 与您的CPA交谈,参加我们的课程或在我们的Facebook组上提问以了解更多信息。
  3. 没有自雇税或FICA税。 您从租金中获得的收入不会作为“收入”征税,因此无需缴纳大多数美国人要缴纳的主要税款-FICA /自雇税。 当前的比率是15.3%。 如果您目前有W2工作,则您和您的雇主将这笔15.3%的工资分摊。 如果您是自雇人士,则必须支付全部15.3%的费用。 对我们来说幸运的是-我们不必为房地产投资支付该税。
  4. “免税”再融资或HELOC。 在房地产投资中建立股权后,您可以选择获得房屋净值信贷额度(HELOC)或现金再融资贷款。 这意味着什么? 好...假设您持有投资物业两年。  您的租户已偿还了$ 15,000的本金(抵押贷款-利息,保险和税金),您的财产已增值$ 25,000。 您现在拥有40,000美元的权益。 贷款人各不相同,但大多数人都允许您提取该权益的80%(2008年之前为100%)。 现在,您可以为自己的房屋再融资并拿出$ 32,000的免税现金现金,或以$ 32,000的价格建立HELOC。 您可以用这些钱还清债务或购买其他投资物业。 Check out our 博客文章 有关HELOC的更多信息。 
  5. 费用旅行。 将某项归类为业务费用有三个经验法则。 A)支出必须具有商业目的,而花钱的主要原因是商业。 B)费用必须是行业内的惯例费用,包括金额和频率。 C)支出必须是必要的,目的是为企业赚更多钱。 这三个规则在进行房地产投资旅行时很容易完成。 想投资度假租赁物业? 参加一次昂贵的“商务旅行”去参观! 你经常回家吗? 为什么不在那里投资租赁物业-将您的家访变成商业费用。 同样的原则适用于家庭就业,夜间出游和度假。 房地产的可能性是无限的!
  6. 1031个交流。 1031年或“同类”交易所允许个人出售资产并将其收益结转到新的,价格更高的资产中。 您可以1031交换牛,即。卖一头老而笨的母牛换一头更好的年轻母牛。 您可以对房地产做同样的事情! 使用1031个交换机,您可以不断升级您的资产,而无需支付任何税款。 精明的投资者的总体发展 通常以单户家庭租赁开始,以大型商业财产结束,而该商业财产堆积成吨的现金流-从未为您的收益缴税。 尽管这对于投资者而言是难得的机会,但要实现却并非易事。 在尝试进行1031交流之前,请与您的注册会计师联系并找到一个好的团队。

 总之,获得税收的胜利。 本文仅涉及为房地产投资者带来的一些好处。 在房地产领域,机会无穷。 注册我们的课程,并在我们的Facebook页面上与我们联系以了解更多信息。

祝您投资愉快!

作者: 乔恩·利希特

ADPI西海岸负责人 

 

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