ADPI_004:房地产领域的最大神话

2018年7月1日

情节转录:

房地产投资最大的神话是什么?这么多的人,那么多的人都在同一过程中出售。他们一遍又一遍地做,因为这就是他们所知道的,所思所想的,所见所闻以及他们真正关心的全部。但我向您保证,建立财务未来,购买房地产的方法要好十倍,这不是您的想法。

嘿自由战士欢迎您参加现役被动收入播客。军人,退伍军人及其家属唯一的学习如何通过房地产投资来积累财富的地方。我是您的房东迈克·福斯特(Mike Foster),在这里向您展示如何停止浪费您的利益。现在下车,走上火线,为今天的课程做准备。射手待命。

嘿,迈克在房子里养育的家伙怎么了?我是现役被动收入教育总监。我们的团队致力于确保军人,退伍军人及其家属了解房地产投资的力量以及它如何推动您的财务未来。好了,今天的课我们要谈 关于房地产投资的最大神话。

你知道什么它正在用银行购买房屋。哦,我的天哪,每一次都可以。每当我与某人交谈时,他们一直关心的第一件事就是我有资格获得贷款。我每次告诉我的第一件事就是,您不必申请贷款,他们会给我这个空白的表情。

我喜欢它,实际上我确实喜欢它。我讨厌它,我喜欢它。您知道,因为很多人不知道这一点,这没关系。因为并非每个人都在考虑所有正确购买房产的方式。

但是,无论如何。但是我爱的是他们看上去无表情的表情,他们说什么呢?而且’我为此而活。我喜欢它。因为那是一个很棒的对话开始器,然后我可以用四种或五种不同的方式购买,而无需去银行就可以买到,还有更多的权利。

我所知道的只是我亲眼所见或做得对的五个人。所以我的意思是,他们听着有很多方法。但是,让我们谈谈一项权利。创造性融资或其他人喜欢的卖方融资权利。

卖方融资或所有者融资,如果取决于您所听的圈子,那么说的就是能够从当前所有者那里购买房屋而不必去银行。 您直接从拥有该财产权益的所有者权利中借钱,然后继续订立合同或通过制定既符合您的需求的条款。例如,假设我是卖方,您是买方,我有一个房屋,您一直在关注MLS。

您来了,您与我交谈,我愿意谈判卖方融资协议。正确,假设我是自己出售此商品,由所有者出售,您问我,我不想在这家银行上交易。如果您满意,我想与卖方协商融资。我碰巧知道这件事,所以我说为什么不呢?这就是我要寻找的东西。

让’例如至少15%,然后我们就可以在给定利率下在一定期限内就某些付款条件进行谈判 对,就是这样。从本质上讲,我成为银行,您成为了您的借款人,而您本来就是第一手的,一切都是洁净的。是的,但是现在哪里出问题了?对,您会遇到什么问题?

因为没有什么比这更简单了,当我说这是我的意思时,我并不是要过分简化我的语气。但这确实是一个工具,并不是很多人都知道,并且一旦有很多人真正理解它,您会感到惊讶。但是,让我们谈谈可能出问题的地方。信任,对信誉的信任。

那’第一。如果您要与一个不知道您在说什么的卖家打交道,那么您会自动在该处进行艰苦的战斗。因为那个卖方不知道这是什么,所以他们肯定会以为它是欺诈性的,因为它不是主流,而处于风口浪尖。正确,因为这不是理想的购房方式。

这根本不是欺诈。这是非常合法的,您可以去法律代表,法律公司等处草拟合同,以帮助您看起来更可信。因为那不只是你。正确的是,您要去一家真正的公司,而该公司将拥有自己的背景。

我敢肯定,他们对Google的了解很多,无论是评级还是建立公司信誉的任何权利,所以您不必这样做,您可以说,先生,嘿,这是合同我想提出的建议。好的,这是卖方融资交易。如果您不知道,我很乐意与您讨论。我了解,如果这是您第一次来,您可能会认为这可能是欺诈性的。但这不是,这是我的证明。

All right but off the bat right and of course that's just one. All right in one way. There are so many ways to negotiate a seller finance deal. 让's say I'm a motivated seller.

让’s say I'm getting a divorce and we have to get rid of the home like right now right. But I don't have time for to sit on the market for so long. 让’s说我想将一半的钱用于另一项投资或其他正确的事情,我需要有人 可以很快帮助我,并帮我买下这所房子。我可能更倾向于做卖方融资。

因为只要我能够为自己想做的事情获得足够的钱,而且我可以得到足够的钱使我的前妻感到幸福,那么好吧。然后双赢,您会很高兴,因为您可以买房子,而不必去银行。这更容易,也更可取,其二,您知道此笔贷款具有更大的灵活性。因为您没有去银行,所以因为您去了卖方,所以这不会报告您的信贷权利,在此结束时,我将讨论一些利弊。

但是,请尽力而为。因为当我正确地讲这些示例时,我将提及所有这些示例。 So the number one thing you're going to run into is trust and credibility. 那 can definitely be an issue.

Credibility could also be by working with a partner. Specifically a professional investor who has been doing this for a little bit right. 那 will definitely boost your credibility okay.Okay now another pitfall you're going to run into is interest rates and down payments right.

这就是问题,您才刚刚开始,这是您的第一个。您’再有可能的事了。我不会完全说,在所有情况下都不会说。但是您很有可能需要支付更高的费用
首付比大多数其他交易通常要多,为什么?因为再次有种与信誉的联系。

Your partner would be a lot more willing to lend a lot more if you have more credibility. All right that's just bottom line. If not then you're really starting out small and working your way up and that's okay. 那 is okay and you have to understand that, that's just the belly of the beast.

但想法是您不必通过银行。因此,即使这比您的口袋里的钱多了一点,也要再次发挥创意,找到合作伙伴。寻找一个愿意和您一起前进的人。 找到合适的家庭成员。也许您一直在努力说服房地产投资的人以及它的表现如何。

这可能是一个完美的人,有权进行这项交易,因此你们俩都在一起,使用资金,购买房屋并分享利润和股权。好去。因此,存在或正确的利率。所以 利率,您的卖方可能会比您在银行看到的利率更高或更多。

再次为什么?因为他身上有更多风险。它’不仅您知道他能够知道您是否已通过银行并获得了大量现金,而且已经退出了交易。不,即使他现在没有管理财产,他现在也不是,即使出了问题,他仍然以某种方式与该财产联系在一起,不仅是您自己,而且他的名字也将一发不可收拾。

因此,您要确保A;您正在正确设置所有内容。 B;您正在遵循,保持您的话语和C;对,您很灵活,可以谈判。因为同样,您将看到有保证的更高利率。您可能需要支付更高的预付款。

再说一次,如果您做了很多次,那么对您来说要少得多。但它可能仍然会发生。因此,再次谦虚好吧,然后再次可信。

因此,只专注于可以帮助您提高信誉的事情。无论是与某人合作,还是与法律团队合作。好的,那可以帮到您。您希望能够尽可能多地利用他人的经验,然后在建立正确的经验时就坐在桌旁。 

现在您在骑士的圆桌会议上,您的经商将变得更加容易。好吧,让我们回顾一下。好的,所以这种交易的弊端在于信誉权将是一个问题。如果这是您的第一次,那么相反,您的预付款可能会比您绝对想要的高一点。

再说一次,如果这是您第一次或您的头几笔交易,然后是您的利率。您的利率通常通常会低一点,是的,我不会一直说下去。但这通常会比您通常知道的要高一些。再次为什么要这样做,因为卖方要承担很大的风险。

好的,让我们来谈一下专家的问题,我将带您了解一下您双方的优点和卖方方面的优点,以便您能有所了解。所以 你这边没错为什么这对您真的很重要?因为您不必去找银行家。

我不知道你以前买的房子。如果有的话,您就知道我在说什么。这个过程很长,过程很慢,在某些情况下效率很低。我的意思是它对他们有用,因为您知道它能够过滤出很多可能出错的内容,说实话这是一件好事。

因为回到2008年之前,就像疯狂的市场崩溃之前的2007年之前一样,如果有脉搏,您就可以获得贷款。确实,没有任何过滤器可以阻止您获得抵押贷款。因为银行只是向任何人借钱。因此,拥有它们绝对重要。但是,如果您只是绕过它而直接向卖方求助,那么它会使您的过程更加顺畅。

因此,这是一种方法,您不必使用信用。所以这也很棒。好了,您的交易费用,交易费用将便宜很多。因为同样,您并不需要处理几乎所有的工作。

现在,您一定要进行检查。对,不要未经检查就买房。这样您仍然需要付费。您无需支付法律团队的费用即可准备所有结案文件。

I highly recommend it. 那 might that's not something you want to just do on your own. Hey if you have a partner that is experienced with that or if you are more inclined to do so, by all means go right ahead. Okay and then also quicker closing too.

因此,如果您不一定要纠正问题,则不必进行评估。所有贷方通常都要求这样做。这样就增加了一个额外的步骤。但是您的交易费用会便宜一些。

您的结案时间将缩短很多,实际上仅取决于您和卖方在您希望遵循的时间表上,并且如果您不必通过房地产经纪人,如果您正在进行卖方融资,还取决于您交易。这样也可以解决。 您知道您现在必须算出您所在州的佣金总额的百分之五或百分之三。因此,正确的做法很好,这些都是您所看到的。

All right for them now, oh I'm sorry I'm sorry you also have flexible terms right. You can make the terms up however works best for you and your seller. 那 is literally the most important benefit. Because any good 房地产 investor knows and will tell you that a deal is made through the terms.

不是正确的购买价格,不是正确的销售价格。交易是通过与该交易相关的条款进行的,因为这只是您和卖方,并且您并未与其他任何您认识的第三方都遵守严格的规则和准则以及房利美和房地美等等。从字面上看,只是您和卖方,因此你们可以为您做出最好的交易。凉?太棒了

因此,对于他们来说,现在。对于他们来说,他们有更好的机会获得房屋的全价。现在,如果有人刚被出售,他们就会对,他们会将自己的财产列在市价以下,而那些想获得要约的人则将其列出。但问题是大多数人没有。大多数人都想知道他们可以从自己的财产中得到多少,这很好,这权利没有错。

我的意思是说,出售房产时您将做同样的事情。但事实是,如果它超过了市场价值,那么您就会知道大多数人或大多数精明的人都不会去买那套房子。因此,如果他们愿意协商正确的价格,或者如果您将其搁置一旁,他们将有更大的机会获得全部价格,您可以说,先生,女士,我想购买您的房屋。不幸的是,这个价格点太高了。

如果我们进行卖方融资交易,我会更愿意这样做。这样一来,我将能够为我们双方谈判一些稍微灵活的东西,这样我们俩都可以赢得胜利,而且您知道,这只是一件事,并且与他们将长期赚更多的钱和很多人在出售房屋时,只会想到游戏的岸边。他们没有看到长期利益的权利,所以当您查看长期利益时,您知道如果我成为银行也可以,并且给这个人20年的利率,十年年,但是您想要努力,从长远来看,我将赚回更多的钱。这可能很好。

哦,顺便说一句,您知道我的表中有被动收入,这也可能 对我真的好但是您再次知道,很多人并不真的那样看,这是您的工作。您的工作是帮助看不见的人看到它。因此,您可以知道在这种情况下更好的结构安排。我在上一个提到快速关闭。

但是,是的,快速关闭它也对他们有效。他们不想再坐在该物业上的时间比他们必须的多。因此,您知道可能会更需要一点,然后当然征税了。因此,对卖方的税收将成倍提高。

因为现在他们可以声称这是一种被动资产权利,所以被动资产的税款或与您仅以直接出售财产的方式应支付的税款完全不同。因为我的意思是除非您进行1031交换,否则您将需要为
gain of your property. If you make money off the sale, you're going to pay a 30 percent tax rate on that gain. 那’很多钱,你知道我的意思。

Especially if you're selling a house in California that maybe you bought for like you know 200, then the market collapse and now it's selling for like 400, 500. 那’你会损失很多钱。因此,这可能也不是投资者所希望的。因此,他们可能更愿意与您合作。

再说一次,如果他们不知道1031交换的权利,我不会’到这里去参加1031交易所。但从本质上讲,这仅使您可以将拥有的游戏从一个房屋转移到另一资产,而无需支付税款。所以相信我,将会有一个教训。如果您对此感到好奇,请自己查一下。 

如果不只是聆听,那以后我会谈论1031交换。 因此,这些都是利弊,让我们回顾一下。好的,这样对您不利。您的信誉可能不是那么好。 

所以你将不得不...’对此进行了艰苦的战斗。首付权,然后利率。这些可能比您预期的要多。但是,嘿,您知道要灵活一些。 

您知道这笔交易是有意义的。因此,只要数字有意义,一切都会顺利进行。对于适合您的专业人士,您不必担心信贷权利,因此您也不必担心会在您的信贷中报告此问题。因此,您的信用评分不再涉及。
结帐成本便宜很多,您可以快速结帐,并且在所有这些权利中再次获得条款,更加灵活。很好对于他们来说,他们有更好的机会要求并获得正确的全价,从长远来看,他们可以获得更多的钱。太好了

他们可以更快地结清税款,并且将要缴纳的税款
少付多少钱所以这是好东西。好的,现在您如何组织这样的交易?好吧,因为现在屋顶已经在谈论好与坏和丑陋了。

这怎么可能?为了再次达成协议,您真的需要问一下。我的意思是 真的,就这么简单,我再也不过分了。我实际上只是在强调关键步骤,您认识的许多人都会对此感到紧张。因为如果这是第一次,那么他们就像哦,感觉不对。

只是因为这不是他们通常看到的正确的东西,而且很多时候我们害怕做一些我们通常看不到的事情。因为我们感觉就像您知道要走出困境,这将非常困难。是的,这将是困难的权利。但是做对了。

因为这可能是您购买房屋的最佳方式。我已经做到了,无数其他投资者也做到了。您也可以做到。但是,您需要做的第一件事就是问好。接下来要做的是运行数字。好吧,数字需要有意义。

因此,在您提及之前,一定要确保您有一份要提供的卖方融资交易计划。因为您想确保自己对可以提供的产品有所了解,这对您以及对他们都有意义。现在,他们将有自己的想法和信念,他们需要降低多少才能使利率合法化。

但我要说的是,它要适合他们的情况。但问题是,您必须知道您所允许或愿意支付的费用,这对于您仍然有意义。 好的,所以首先您要问正确。 然后,您要计算数字并确保一切顺利。

提供信誉权。预先提供您的信誉。因为事实是,即使这个人不正确地知道他们,他们也不知道你,这也是底线。因此,您要确保提供信誉,而且信誉就在他们的面前。 

我是否说过您是否在与法律团队合作 在正确之前,您的合同已经草拟完毕,在您的提案中,您向他们展示了合同,他们可以阅读合同,一切都是合法的,是的,您告诉他们一些有关您自己以及您与谁合作的权利。假设您有一位曾经做过此事的商业伙伴。也许给他们一个关于你们两个,甚至越来越多的他或她的说唱书,并且您知道的只是强调这个人的信誉,您的信誉,并且您知道自己对这个过程有多熟悉,如何顺利进行
以及另一个人将从中受益的多少,这是最后一点。向他们展示了这些好处。

因为他们也需要能够看到它。这对我有什么帮助?人们非常视觉化。因此,您要确保绘制尽可能清晰的图片,并确保他们真正理解它是可以理解的。和他们的财务顾问,配偶,伴侣或其他人坐下,是的,只是想一想。

Like how would this work for them, you know what I mean. So that's pretty much it. 那’这几乎是您完成工作的方式,老实说,就像我说的那样,这是一个非常强大的工具,您再次知道。但是您必须能够自己正确理解它。知道它的意义,依此类推等等。 

Okay all right well that'll do it all right. 那’今天的课程,卖方融资。这是一个杀手tool,绝对可以确保下次查看物业时将其添加到腰带中。特别是如果这是您的第一个。因为您不仅可以进行投资,而且可以将其生活在其中。

所以希望你们喜欢。好吧,我的名字叫Mike Foster。主动义务被动收入教育主任。我们致力于确保军人,退伍军人及其家属拥有通过房地产投资建立财务自由所需的工具。 

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