ADPI_023:被动收入的秘诀:如何找到一位好的物业经理

2018年9月7日


情节转录:

嘿,您在做什么?迈克(Mike)在这里?欢迎来到现役被动收入播客。今天,我们将讨论物业管理,为什么重要,以及如何找到一位出色的物业经理来使您的被动投资真正成为被动资产。但首先。

嘿自由战士欢迎您参加现役被动收入播客。军人,退伍军人及其家属唯一的学习如何通过房地产投资来积累财富的地方。我是您的房东迈克·福斯特(Mike Foster),在这里向您展示如何停止浪费您的利益。现在下车,走上火线,让我为今天的课程做好准备。射手待命。

伙计们怎么了?希望您度过了一个愉快的周末,或者希望您知道星期五的假期是否有个良好的开端,而您正度过一个愉快的周末。我实际上是从马里兰州安纳波利斯市广播的。我在这里度过我的母校5周年纪念日和/或同学聚会,很抱歉,我真的很兴奋。我很高兴见到一些好人并追上一些老朋友。

We’周末计划在今天举办很多活动,明天我们还会举办一场足球比赛,这真是太棒了,我非常高兴,对,这将是一个美好的时光。天气很好,我已经很高兴了。我与我的赞助者妈妈取得了联系,因此我将去见她和我在该地区认识的其他一些朋友。它’将会很棒。但是无论如何,今天的课程是关于物业管理的,以及如何找到一位优秀的物业经理可以使您的投资真正变得被动。您之前曾听过我说过的话,然后再说一遍,如果您是投资物业的所有人,您没有理由不应该让物业经理负责,我会告诉您原因。 10%的权利是您应该为此付出的最高权利,这绝对是值得的。

我的意思是,不必为与所爱的人,与朋友的相处,与谁有权修理漏水的龙头或修理洗衣机的权利而牺牲时间而感到悲伤,现在您知道遇到了问题或您知道任何情况下的权利。是的,您可能不是解决这些问题的人,您可能是打电话的人。好吧,我明白了。但是,您必须打多少时间才能正确打电话。从Sun到Sun下来的军事工作中,我们所有人都是我们最正确的人,有时您将无法接听电话。因此,这就是正确的事情,他们要么留言,您就可以立即解决问题,或者他们可以留言,无论您白天无法进行任何事情。

Maybe you're underway on your ship and something happens right. 让’s说某人摔倒了,现在所有广播都保持沉默,您无法与任何人交流。这是一个问题,不仅对您来说是一个问题,对您的房客来说也是一个问题,所以您想做到最好

您可以在短短的时间内为您的租户解决他们的问题。我的意思是说,您知道马桶溢出了,并且像洪水一样迅速涌入浴室,这是一个主要问题,而且您花了很长时间才知道要修理这些东西,所以这个问题才会越久。

因此,您可能会遇到一些严重的问题,重要的是要考虑到您可能没有空的事实。因为您要么处于部署阶段,要么就知道自己被捆绑了,所以对于所有意图和目的,您都被捆绑了,无论出于何种原因,您都无法正确使用手机,或者您无法检查您的电子邮件或与您的租户进行通信的任何调制解调器介质。

我要说的是,指定某人作为您的租户在任何情况下都紧急呼叫的人绝对不会有任何伤害,您不必担心。我的意思是我们播客的全部目的,我们业务的全部目的是向您展示如何在真实状态下进行投资可以是伟大而被动的事情,并且可以使您和您的生活方式受益。因此,我们将教您被动投资。如果您想自己管理财产,那就继续吧。

但是,我会告诉您,管理自己的财产会带来很多麻烦,因此您最好做好准备并做好处理所有这些事情的准备,或者让有人在需要帮助时为您提供帮助。因为这并不容易。它’肯定是不容易的。因此,对于那些希望将房地产转变为被动投资的人来说,可以找一位物业经理。

我告诉你,这将是您对该物业进行的最佳投资。不得不一次看完一部电影,我忘记了那是什么,但是我在周末和妻子一起看了电影,所以我不得不从电影中出来,这样我就可以应对紧急情况在我租的房子上,这是几年前的夏天,我想是的,那是洪水。浴室右前方正满是洪水,我不得不处理它。我们必须在街上找到用于水的紧急切断阀,在这里,我正在尝试通过电话做到这一点,使我的租户顺利通过。现在是的,我真的很高兴那件事发生了,而我的房客能够救我吗?绝对正确,我和妻子和未婚夫一起拍电影é at the time.

但是您知道我注意到这不是我想进行这项投资的地方吗?是的,我心中一跳,意识到我需要一名物业经理,我需要有人帮助我。我不能继续自己做。因为我下次可能无法接听那个电话。我可能正在进行中,也许我是你在办公室里认识的人,因为我在秘密的建筑物中工作;因此我无法随身携带手机,很显然我不知道您是否在我的电脑屏幕上登录了气浮或她的VRBO。因此,我将无法感觉到这些问题。但是,是的,所以我需要有人帮助我,哦,顺便说一下,除了军人,我是否想继续牺牲电影,或者你知道好时光或约会之夜,或者与我的妻子或与之共处的任何事物?  花时间与我的家人度假以解决这些问题吗?绝对不。我要物业经理,我将支付10%;对我来说就可以了。是的,这就是您的原因。

好的,这就是为什么拥有物业经理是您团队中的一项重要资产,并且绝对会使您的投资变得更被动的原因。现在,您如何找到一位好的物业经理?假设我是您认识的海员,无论谁都对,我现在正试图找出如何找到一名好的物业经理。因此,您将查找当地的房地产经理或房地产管理公司,然后给他们打个电话。

我会说出三个或四个不同的问题,然后与他们交谈。因为您谈话的次数越多,您问的问题就越多。这就是您将要找出哪一种适合您或哪一种适合您的房产的方法,这将使您在任何可能的地方进行这项投资都会感到更加自在。尤其是如果它不在您身处的地方,或者不在您所居住的地方。现在您要问的问题是,您可以收取多少费用?因为那很重要,所以您付的钱永远不要超过百分之十。

我说过,我再说一遍。您每月应向物业经理支付租金收入的百分之十以上。如果他们向您收取的费用不止于此,他们会向您收取过多的费用。好吧,如果这很短,这是长期的传统租金。如果这是短期租金,那么您可能会发现它们收费更高,这是可以理解的。

我的意思是正确的。因此,还有很多其他内容。但是对于传统的每一天来说,您都知道长期的情况,那么12个月的租赁类型属性永远不会超过10%,并且有时会不太正确。您可以找到一些收取8%的费用。那’在中西部地区也很常见。所以看看就好了。但是您想问多少,您想问他们的费用还可以吗。许多物业管理公司都有这些类似的附加费用。您必须注意那些还可以的事情。我并不是说它们都很糟糕。但是我通常不喜欢与那些需要支付所有费用的物业管理公司合作。我会告诉你一个原因,是因为如果一家物业管理公司认为他们需要增加所有这些费用,那么他们又可能做得不好。因为他们觉得自己需要所有的赚钱方式。

一家好的物业管理公司应该有足够的能力从他们每月正确获得的10%租金收入中获利,然后,也许就像我不知道某种费用,当您首次与他们签约时,他们会向您收取费用,而已。

现在,他们可以用我们的租赁费,租户周转费,合同续订费来打击您的一些费用,他们还提出了所有这些随机因素。您只需要确保已阅读他们的合同或与他们达成的协议,就可以理解您所支付的一切。稍后我将与您分享一个故事。但是您知道您一定要阅读合同,并确保所有内容都合法且有意义。好吧,如果您知道自己与管理公司之间的合同往南走,那么您也想找出会发生什么。

让’s说协议权利向南,那么您要离开合同需要多长时间。不好吧,我再说一次,请不要登录超过30天。这成为我的故事,以后我会为您服务。但是,请勿签约任何可能花费30天以上的时间,以防万一。相信我30天是很长的时间,而60天则更糟,这是一个提示。但是就像我后来说的那样,历史还可以。

因此,您想确保自己了解他们要收取的费用,要确保自己了解合同可以履行多长时间,与他们之间的合同需要多长时间,以及终止合同的条款是什么。好的,您还想了解他们如何筛选租户,这很重要。您想确保自己了解他们是否在做背景调查,他们在进行信用检查是否还好,或者他们评估您知道自己的工作或其他不对的事情。您必须清楚地了解您的物业管理将如何使您的租户有资格居住在您的房屋中。

因为如果有某种感觉,他们并没有真正在筛选租户,那么我向您保证,这是一家您希望在聘请好的公司时要非常谨慎的公司。我不会说不要这样做,因为也许您知道他们的衣服或其他我不知道的东西。但是,如果是我,我不会这么做。因为我想确保进入的住户信誉良好,所以他们不会像重罪犯一样,或者您不知道任何疯狂的记录,因为他们会利用我的财产,或者您知道其他可能住在我财产中的房客。您知道您是否有多户家庭,并且我还想确保他们要付款,并且他们会按时付款。

这是财产管理方面的知识。但您确实想确保自己知道所投资的区域,想确保自己对该区域是房客友好型还是房东友好型,我的意思是你知道如果您的承租人出于任何原因未能知道您是否遵守合同条款,即按时付款,即您知道在物业上大声喧,,即您知道在任何情况下都可能吸毒或采取任何适当的措施。如果您的租户违反了您的合同,您驱逐他们并找到新的租户需要多长时间或多长时间?因此驱逐程序因您而异  知道州与州之间的关系,您确实要确保您所处的州尽可能接近房东的良好状态。

因此,例如在弗吉尼亚州的诺福克,您知道在弗吉尼亚州,从该过程开始大约需要六个月左右的时间才能驱逐租户。在密西西比州需要三天。因此,如果您的房客不支付三天’通知权利,然后法院通过或警长走到门外以驱逐该租户。您知道,法院要等到六个月后才能驱逐您在弗吉尼亚州。再过六个月,伙计们还可以。所以记住这一点。没关系,所以您想了解物业经理将如何处理所有的问题。

他们会为您上法庭吗?好吧,如果在您的财产上发生任何类型的问题,要知道的重要一点是,他们将为您而战,如果不是,他们将有一名代表,或者这是您要去的事情要照顾。好的,这也是重要的认识,是的,我的意思是那些是主要的。总有一天您知道自己是否想问些什么,比如确保存款如何处理。

哦,您也想问的另一件事是维护或修理。他们会问您吗?他们想问您多少,因为我猜这是表达该观点的正确方法。通常我所看到的是,您知道物业管理公司可能会从第一笔奶酪中扣下一部分租金,或者您可以给他们存入的押金,您便会知道。但这实际上是您用于维护和维修的押金。因此,万一发生某些情况,物业管理公司需要照顾好它。

他们 ’我会从这笔钱中提取资金,就像我说的那样,这可能是一笔从租金中扣留的押金,因此,我们可以说,从第一个月的租金中,他们除了要返还10%的款项外,还需要返还300美元。但是这300美元会像任何基金,发生的事一样拨给您,因此,物业管理公司将采取的行动是:热水器是否需要更换权,或者瓷砖是否需要更换,或者他们需要更换,或者您知道一些小的权利。

对于一些小的东西,如果他们需要为您照顾,他们会从这笔钱中拿出来并且会照顾它,他们甚至都不会打扰您了。因为在房地产行业,您可以随时接到关于小事的电话。我一直在告诉你,如果你允许的话,它真的会变得筋疲力尽。因此,如果您有其他人来接听这些电话,例如物业经理,并且给他们一个预算,以在一定金额下处理一定数量的损害赔偿,然后如果任何金额超出该金额,则需要他们来找您关于它的权利。因此,假设发生水灾,他们必须花费一千或几千美元来更换马桶或类似马桶的地板,或者要固定天花板并晾干墙壁在它周围,可能是因为您从上方漏水。我的意思是您知道他们可以正确处理整个色域。但是,如果超过您设定的美元金额,那么他们   会与您联系,现在您可以改善您的信息,这将使您知道大笔支出是什么,您可以留点小钱照顾好一切。

因此,这绝对是对您来说很重要的知识,是的,您知道与他们交谈。与他们交谈,看看。您想面试,我之所以说您想在您所在的地区找到不少于三个的四五个,是因为您想了解他们将如何在您不在或不在的情况下处理业务您希望拥有这种舒适能力,并确信自己的财产将得到良好维护。一定要确保已完成。

另一个小事情并没有那么大,但是您知道对您来说可能很大,您将如何获得报酬。好的,那绝对是您想问的另一个问题。作为房东,您将如何获得报酬?他们要寄给您一张支票吗?他们会直接将其存入您的帐户吗?您知道这种动态如何发挥作用。因为这只是您要考虑的内容。如果您要进行部署或要动员起来,而您要离开就知道有七到十个月的时间,那么是否需要有人经常检查您的邮箱以检查邮件然后寄出进入您的帐户。这样的事情。我们都知道支票不会持续很长时间。最后可能是您知道一个月,而我有两个月左右,就是这样他们反弹了。因此,如果物业经理可以为您做到这一点并将其直接存入您的帐户,那么您也需要有人为您处理。那’完美的双赢局面。这样您就不会错过任何节奏。是的,这几乎就是您找到一个的方式。

现在,由于不可避免的原因,我将向您介绍不可导航的权利。因为不是每个人都很完美,而且有时候您在职业生涯中会遇到挫折,所以您必须能够为他们做好计划,为最坏的事情做好计划,并且也能够应对。您知道生活中可能会遇到很多危机,并且您知道自己如何处理周围的情况是百分之一百。

因此,如果您是一个使自己知道的一切变得慌乱的人,并且知道自己无法应对生活中的一点混乱,那么我会质疑您为什么决定参军。因为您知道或为什么要留在军队中。因为我的意思是混乱,所以您知道几乎每天都会发生。是您是否知道一些小事,例如您的老板因未按时进行维护而对您大惊小怪,还是您是否知道是像无人机罢工一样疯狂,还是您知道我的意思是什么都可能发生。但是我只是说,您知道军方可以帮助我们建立起应对人员伤亡的控制系统,并使用和运用那些您知道的关键思维技能,并且您所知道的能力可以减慢局势并一次处理一件事情,直到您处理好伤亡人数。问题,好吧,这使我们;好,这使我们有能力成为优秀的投资者。因为很多人失败了,因为他们太沮丧而放弃了。

坦白说,他们放弃了权利。他们说哦,我的经历很糟糕,现在我不想再这样做了。它 ’不适合我。他们在脑海中弥补这些借口,告诉自己这不是好事,甚至更糟。你得到的是那些你知道的,听别人的坏故事,而他们从来没有决定自己做,你只是知道,因为我的朋友或我的家人,或者你知道谁有不好的经历,这就是不适合我,这不是我想做的事情。

我愿意猜测一下,如果您正在正确地收听此播客,则可以理解,或者您可以理解我是那种人,或者我们是另一种公司。我们’不要害怕和冒险。我们’不要害怕,您会投资房地产,因为我们知道最终的状态。是的,我们的生活可能会遇到一些挫折。因为谁没有。但是,我们一直在不断努力完善我们的系统并使其变得更好。这样,当危机确实发生时,我们可以。

处理它,我们就可以迅速而顺利地通过它,直到最终结果顺利为止,这就是我们所宣扬的,这就是我们致力于的。我将与您分享一个故事,讲述如何让物业经理出差错以及如何处理它以摆脱困境。因此,在过去的一年中,我可以在这里进行部署,好的,我可以从1月部署到8月底,并在去年12月关闭了密西西比州的物业,因此该物业是一个单户家庭。这是一个三张床的2浴室,约800平方英尺。一个伟大的伟大财产,就在格尔夫波特的基地外面。在那儿的简历基地之外。就像我说的那样棒,我正接近部署时间表。

因此,我有点处于紧缩状态,当月之后,我就在网上寻找不同的物业经理,我想您知道其中一些已经过审核。我只是从两个人那里听到回音,当我打电话给两个人时,我从我曾经使用过的一位特殊的物业经理那里得到了温暖和模糊,我有一个发言权,就像你知道温暖和模糊一样,因为我在说的那位女士到,你知道我问过她一些问题;她在我的头上有点合格。

但是,当我查看他们的合同时,我确实看到了一些我不一定太高兴的事情。其中一项是部分费用,另一项是此60天的取消权利或合同通知的终止。因此,如果您知道有任何不良情况,我必须在正式终止合同的正式终止前60天通知他们,您知道任何一方均未确认或未履行合同。是的,这确实让我很烦。但是我决定嘿,你知道这也许对他们来说是标准的,也许这就是他们的运作方式,而我’会解决它。我和那位女士交谈时并没有感到难过。所以我当时  你知道希望并祈祷这一切都会好起来的。好吧,为什么我说 这是关于如何摆脱不良影响的故事。

没错,长话短说,最终进展并不顺利。因此,在部署的最初几个月中,我开始意识到该公司对我对物业的询问的回复非常缓慢。关于一些维修的状态以及发生的事情。他们寄给我照片和诸如此类的东西。在从您知道他们已经雇用来照顾的一些服务专业人员那里收取发票时,他们变得杂乱无章,其中一些维护是在物业出租之前需要进行的。

特别是有一个项目应该在一周内完成。老实说,一周内没事,这个套牌没错。这个外面的甲板也许是400平方英尺。我敢说这没事吧。但是这个项目尤其应该在一个星期内完成,在最大的家伙上花两个星期哦,就像天气和延误一样,您知道我只是想偷懒的时间来知道任何正确的事情。

现在的问题是,这个人或承包商一直给他们找借口。阳光下的所有借口。今天太潮湿了,因为我不了解XYZ,我今天不能这样做,有这么多借口,他们只是将这些借口转给我,而没有真正做很多事情去吸引和尝试让这个家伙完成他的任务工作权利。他们一直向我保证说,哦,他们要去做,他将在本周末结束,我们将为您提供更新的时间。这周的任何时候都不会更新

会给出。我会给他们几天的时间,让他们知道他们是否真的要告诉我发生了什么,当然没有。所以我跟进了,我说嘿,这是怎么回事。他们那天没有回复,又过了一天。正确的是,有时他们只是没有回应,然后我会收到回复,就像第二天或之后。当这成为一种模式时,我每天都会跟着他们跟着说嘿,什么是状态,什么是状态,什么是状态。

您知道这小小的四百平方英尺的甲板花了两个半月才完成。差不多两个半月了。我认为大约需要两个月,而一周或一周半的时间会有一些变化。无论如何,还可以超过两个月。两个月要完成,整个时间我的财产都空着。所以现在在这里我是对的,这笔财产我正在亏本。因为我要支付抵押贷款,我要支付税金,我要支付所有这些东西,而我的财产却没有固定,实际上只是坐在那里,我问了他们。我记得有一点我曾问过他们,您知道他们最后一次去我的财产是什么时候才知道,那位女士告诉我这就像一个星期或类似的事情。现在好了,我问他们没事,那么房子是否还有其他问题,例如那是怎么回事,然后那位女士告诉我,是的,哦,是的,我没有进去,我只是开车去外面,看看还好吧。好的,所以我们正在进行这些项目。

我们发生了这些事情,您甚至都没有去看我的财产,就像我们到底是什么?我付给你什么钱?你知道我的意思。像那是什么?所以很抱歉,这是一个漫长而漫长的过程,所以一个长话短说,就像一个真正的长话短说好吧,就像他们根本没有做好。他们在我们的合同和协议方面非常疏忽。他们只是拖着脚去租我的财产,修好我的财产,然后正确地租了房子,这简直是一场噩梦。我受够了权利,我受够了他们,然后发出通知。我回头看了看合同,让我想起了60天的事情,那绝对不是一种好感觉。

但是我进去了,我通过电子邮件直接通过电子邮件发出了通知。这样一来,据记录,除非服务质量得到大幅改善,否则我将在60天后终止合同。因为您知道这绝对荒谬,在这里,我正处于部署中间,请您正确对待并尝试处理所有这些问题。现在,您知道我只有您知道,但是有几次您喜欢进入并做出回应。但这只是一团糟,您知道那就像一团糟。

所以是的,无论如何,您尝试在部署中处理所有这些都不是一件好事。但是您知道它必须完成,并且您知道这不是一个很好的经验。但这是一次学习经历,我从中学到了一些收获,而且您知道我前进的方向,所以此刻我给了他们60天的通知。我开始尝试寻找另一位物业经理,实际上我有点创意,然后离开了格尔夫波特,进入比洛克西地区以寻找其他物业经理,然后我尝试对那些合适的人进行资格鉴定。我又经历了三个,发现其中一个看起来非常不错。这让我非常满意,我最终让您知道了他们的合同,然后我们就合同条款进行了大概一个星期的来回谈判,但我还是很高兴在那时达成协议我已经准备好决定,在那60天的期限结束时,我将立即转任下一位物业经理,这基本上就是我所做的。

您知道我认为沟通有些延迟。但是在60天结束时,您知道我马上进入了下一位物业经理,这是一件很好的事,从那时起,我的物业被出租了,我们那里有一个房客,我们正在收集您的租金。具有讽刺意味的是,具有讽刺意味的是,具有讽刺意味的是,具有讽刺意味的是,以前的物业管理公司终于能够完成这个项目,他们能够找到您知道的我的租户,以便在我的租户搬进来时,我们处于新的管理之下,一切顺利,现在她一直很好

所以无论如何,您知道那里的胜利故事。显然,您知道事情并不理想,而且时间安排也不理想。但是,无论您知道我如何处理,这都是您所知道的房地产投资时必须具备的思维方式。没有什么是完美的,即使您投资还可以,也没有关系。让’在这里说实话。如果您通常只是购买物业,则在维护该物业并确保其正确运行方面将承担很多责任。否则对您来说可能是一个问题,对您的邻居而言可能是一个问题。

对于所有相关方来说,这可能是一个问题。是的,所以只要确保您知道自己不会因为有家而灰心。无论是您的个人住宅,还是投资产权问题,都会出现,问题将立即解决,您只需要清楚地了解它,并制定好危机控制程序即可。因此,如果物业经理不当,首先要做的就是备份。

那么,您要做的第一件事就是深呼吸,好吧,深呼吸不要慌乱,不要沮丧。开始寻找备用物业经理,查看您的合同并弄清楚如何以及为什么可以放弃该租赁权利。也许他们是疏忽大意。过失在任何意义上都是该法规术语的目的。因此,如果您的物业经理没有真正做您同意的事情,或者您认为他们应该做的正确,则可以为他们疏忽大意,通常可以使您脱离合同。但是,您要确保存在该短语,如果不是,则希望从一开始就将其放入其中,从一开始就可以,并且同样要确保30天是您摆脱困境所需要的全部时间合同,30天的工作人员和30天。

相信我60天是很长很长的时间。即使在部署时六十天,还是要花很长时间来应对一个糟糕的物业经理也可以。所以,哦,伙计,这绝对是我最大的收获。但是又一次学习发生了,很好是对的。因此,我很高兴能得到这个回报,然后我搬进了一家新的物业经理,发现您认识一个值得我信赖的下一个物业的人。

好吧,那是一个胜利。好的,这样就可以了。再次非常感谢您的收听。非常感谢您抽出宝贵的时间。不论您在部署中,在办公室中,在上班的路上,下班的路上,无论您在做什么,都可以。非常感谢你们给我们您的反馈,让我们知道我们的工作状况,但是我们如何为您提供最好的服务。绝对需要团队来完成任务,因此我们重视您的所有投入。因为我们在一起都正确,所以我们是一个社区。说到社区,或者如果你们在东海岸,请确保你们检查我们在汉普顿路地区建立的聚会。

我们将在9月19日7:30或19.30在城镇中心的Keegan爱尔兰酒吧开会,恰好适合您在那里使用的军事人员。它’将会是一个美好的时光。因此,快来加入我们的社交圈,喝点酒,聊一些有趣的话题,您知道自己会获得财产,并且您正在使用VA贷款参加军事活动,并且与该地区的其他人会面和交流,这将是很棒的。还请确保您签出我们的页面。我们’有很多令人兴奋的东西。我们’我们正在重新制作一本电子书,我们正在寻找大使以帮助我们传播信息。因此,如果这是您想要做的事情,并且希望通过帮助我们从我们这里得到一些特别的东西,我们将不胜感激。

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再次非常感谢您的收听。迈克。

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