ADPI_034:房地产的四大惊人税收优势

2018年10月16日


情节转录:

Hey hey what's going on guys? Welcome to the 现役 被动收入 播客. Today I've got an awesome lesson for you. It is four tax advantages of 房地产. 让’s dive in.

嘿,自由战士欢迎您参加现役被动收入播客。军人,退伍军人及其家属唯一的学习如何通过房地产投资来积累财富的地方。我是您的房东迈克·福斯特(Mike Foster),在这里向您展示如何停止浪费您的利益。现在下车,走上火线,为今天的课程做准备。射手待命。 

发生了什么事,人们欢迎加入现役被动收入播客。今天的课程让我感到非常兴奋。因为在这个主题上我们并没有真正谈论那么多,而我之所以不那么谈论它是因为我不是税务专业人员。我并没有声称自己是这样,而随着我个人投资的进行,我实际上正在学习更多有关税收的知识。但这是一个很早就启发了我的东西,我当然想伸张正义。因此,我将教您房地产投资的四个税收优惠。因为这是一件令人惊奇的好事,所以在此之前,我想再次重申一下,我不是税务专业人员。

好的,我不是注册会计师,我不知道所有这些不同事物的本质。但是我知道的足够多,可以向您解释其神奇之处及其背后的原因。因此,我将尽我所能,尝试传达我在多年来的投资中所学到的所有很棒的知识。同样非常快,在我们开始之前,我想向Cadena Mickelson快速喊一声。就在前几天,他在Facebook群组上发布了他的要约被接受,并且他正在开始实现财务自由的旅程。

嘿,祝你好运,好消息,你可以做到的。您有太多资源可以使用,如果您需要任何帮助,请告诉我们我们在这里的每一步都为您服务。好吧,请检查一下。第一,折旧。那是什么?太好了。政府告诉您,由于长时间的磨损,您的财产将随着时间的流逝而失去价值,是的,这听起来是违反直觉的。因为当您认为房地产是对的时,您认为我的财产将随着时间的推移而升值,而我的财产价值将随着我打算出售而上升, 从理论上讲,我将能够以比当初正确购买时更高的价格出售。

是的,没错,您的土地会随着时间的推移而升值。但是建筑物不适合位于那块土地上的结构。随着时间的流逝,它实际上会失去价值,而政府对此深有体会。您拥有的结构越长,无论是天气还是租户进出,都会有更多的磨损,无论使用哪种方法,它的用途都一般。就像任何业务权利一样,他们将其视为折旧资产,并且随着时间的流逝,它们会给您带来收益。现在我在这里提到了一些我可能一开始就应该澄清的东西。政府将您的投资权或资产视为企业资产的权利。

为什么这么重要?您需要对某种业务进行投资才能利用我将要讨论的大多数税收优惠,这很重要的原因是因为这些税收优惠的存在不仅为企业家创造了更多就业机会,但要创造更多的住房。没错,这就是为什么房地产很棒。那’这就是为什么许多国会议员和许多我们的官员都在其中投资。因为他们知道您从中获得的好处是难以置信的。因此,折旧是其中之一,而且只有在将其合并到某种实体中后,您才能真正获得其中的折旧,无论它是LLC,S公司还是C公司,无论其权利如何。因此,您知道您一定想确保自己拥有自己的东西,而这是有关出租房地产的家伙’s okay.  

好吧,继续。折旧绝对是惊人的,不仅如此,您不仅可以折旧房屋,而且还可以折旧。很抱歉您的出租物业已延长了一段时间。我相信这就像五年七十七分之类的东西。但是他们会把您从那段时间花费的钱退还给您。假设您拥有财产三十年。好了,五年七十七分,您将开始每年收回在该物业上花费的部分税金。那’不仅是这项令人惊奇的权利,而且您不仅可以折旧该财产权,还可以折旧更多。

我的意思是,您可以折旧资产的不同部分,这涉及成本分离。它’是非常非常先进的东西,不是我所了解的东西。所以我不打算讨论它。但是,我将简要介绍一下这个问题,并说您可以同时折旧资产的多个部分。因为当您正确建房时,可能只会说二十多岁就可以了

七年半;我们会退还您这笔钱。您可能会把某些东西放进建筑物中,例如花岗岩台面,地板,右屋顶等,它们的使用寿命可能较短,因此这些东西以更快的速度贬值,您会得到很多钱比您整体购买房屋要快。希望有任何道理。再次,我确定将会遇到某种人,我希望进一步深入探讨成本隔离主题。

So look forward to future episodes on that. I'm always looking out for folks. If you are listening to this and you are super knowledgeable in that aspect, please come talk to me and let's talk. 让’看看我们是否可以安排您知道一个播客会议,以便进一步教育人们。我都同意。 

下一个业务费用。我喜欢这个话题。因为这就是激发您进行投资乐趣的动力。它’不仅很棒,还因为您获得了很多推论和其他您通常不会想到的事情。但这很棒,因为它使您可以围绕投资建立一种生活方式,这确实令人鼓舞,这确实是正确的。因此,当您将业务费用视为税收减免时,您会认为我需要做些什么来经营我的业务,​​从而促进公司的成长和成功。

好吧,我们只列出出租物业的基本运营费用清单。显然您需要财产管理权,显然您需要支付保险费才能获得保险。显然,您必须为所拥有的任何贷款支付利息,然后当然要支付税款。所有这些项目都是可以扣除的。您财产的标准运营成本是可扣除的。但是,我们走得更远,让我们更深入一点。在我们进入购置并持有房地产的阶段之前,我们必须做什么?我们必须做很多研究。好吧,假设您的研究在您所在的地区进行。好吧,猜猜是什么?您在汽车中消耗的一些汽油现在可以扣除。那’太神奇了,太神奇了。好吧,我希望你能看到 I’m going with this.

让’s说您在区域外,州外进行投资,并且想离开,就知道可以尝试在另一个市场进行交易。好吧,现在猜猜还有什么免赔额?您的旅行,也许是您飞往其他州的航班,或者如果您开车是您的加油站吗?也许是您在外面时所产生的酒店费用。所有这些事情都是惊人的。出门在外会得到的一些食物。我告诉大家,像您这样的人可以围绕投资创建一种生活方式,使您扣除的费用超出您的想象,这是令人难以置信的。现在,了解执行此操作时要遵循的规则和准则。

您 don't want to just go ahead and deduct everything that you're eating and everything that you're spending in terms of travel. Because you know oh well at some point I thought about 投资 here, so I just went and spent money. No that's not how it works. All right you need to actually have you know documented proof that you're doing business. So a good way to deduct a meal expense and this is something my wife and I do.

我们要出去吃东西,我们要谈论某些投资,无论是在全年还是在特定的时间范围内,我们都在进行投资,我们实际上会知道您在谈论什么为了发展家族企业,我们会在收据背面记录所有要点,并记录下来,然后再对双方的收据合影留存,将其归档在我们的记录中。

因此,在纳税时间到了,我们可以证明我们正确地使用了该餐食或费用,无论它是对我们的业务有好处,现在显然您知道我们不会去那里,而且每次我们出去时,我们都希望去约会或吃一顿饭,或者我们知道的事情,我们都会出去谈生意。不,并非总是如此。但是很多时候,你会惊讶的。当您和您的配偶外出时,如果你们发现自己在谈论您 知道业务,然后在某个地方一定要记录下来。因为为什么不扣除某些东西。即使只有一点点正确。我的意思是太好了。

每一点加起来。尤其是当您拥有一个企业帐户时,这是从另一笔钱中提取出来的,而您的个人账户里还有更多钱。太好了但要了解,您知道在进行审计的情况下,您要确保所有鸭子都是连续的,并且一切都可以。那’这就是为什么我们建议您只记录所有内容,以便在需要时保持所有内容的美观和有条理。 

All right next one number three. 让’谈论1031交换真的很快就可以了。我知道我们在许多其他播客节目中都简要提到了这一点。我将在这里进行一些深入的探讨,实际上,我将聘请一位专业人士来对此进行更多介绍。因为这个话题太不可思议了。我想确保每个人都了解它,就像它的所有内容一样。这样一来,如果您遇到可能要使用它的情况,就可以继续学习一些知识,然后以实际的方式实施它。

于是1031交换。基本上是根据美国国内税收法(US Internal Revenue Code)第1031条,您可以出售自己的财产,并将获得的任何收益包装起来,包括在拥有该权利的时间和出售时获得的任何增值和利息,只要您有兴趣,就可以将其包装成另一笔免税商品。您可以将自己的鲈鱼包起来,将您出售的财产改成另一种免税的购买方式。我想重复一遍,因为这太不可思议了。让’s假设您在2010年以100,000美元的价格购买了物业,而在2015年以300,000美元的价格出售了该物业,则可以将销售收益包装成另一笔免税的房地产。

It’太好了。好吧,那是怎么工作的,因为显然这就是我们需要知道的吗?您需要做的是找到一个合格的中介机构。该人将成为您先将您的财产出售给他人,然后该人将财产出售给您的买方的人。之所以必须这样,是因为您从 sale of your home cannot go in to your bank account. 让 me repeat that, it cannot go into your bank account.

一旦完成,这是一个应课税的事件,您会失去此1031交换的资格。从理论上讲,现在您可以把钱存入另一个人的帐户吗?像朋友一样,您是否必须找到合格的中介人?是的,我认为这是事实,但是您冒着风险,那就是如果您知道那个人正确,如果有一个债权人,他们会抢走他们的一些钱,他们最终会抢走您的现金,那会发生什么。好吧,猜猜是什么?你没看错因此,为了消除所有多余的变量,我们建议您不要找朋友让他们持有您的钱,然后再把钱还给您,以便进行其他投资。我们不建议这样做。

寻找合格的专业权利,或者在这种情况下,我们是具有1031个交易所的知识和经验的合格中介。去一家已经做几年的公司做,也许可以确保您也到处购物。因为这可能会有点贵。但是,找到一个可以从出售中拿走您钱的人,然后将这笔钱放入物业中,这样就永远不会碰到您的帐户,而且也不收税。那很重要。现在,您需要遵循一些规则。

这些规则是一成不变的,它们是不可谈判的。因此,根据您的要求,从出售物业起有45天的时间来确定您要购买的其他物业,这有意义吗?好吧,如果您出售此物业,他们会给您45天的时间来确定您要购买的另一处物业。

现在,这很重要。因为您还有180天的时间点,所以您卖出财产的权利可以关闭您确定可以的财产。现在,非常重要的一点就是要保持这两个时间范围。因为如果超出此时间范围,那么您将损失交易,现在您的钱应纳税;那有意义吗?好的,因此了解市场会有所帮助。就像我们在这里说实话一样。帮助我在您出发并打算出售您的财产之前对市场有所了解。如果您想进行1031交易,至少要了解您要投资的区域的市场,并且可以找到一些适合自己的房地产。

现在,您需要了解一些有关房屋数量以及如何购买这些房屋的规则。但是,一旦您确定了市场,就可以更轻松地进入该市场并在时限内找到符合条件的产品,那么您就可以继续前进。还要确保您有按顺序进行的融资。因为融资可能是一件大事,它会延迟时间,并可能将您赶出窗口,所以请记住这一点。现在让我们在这里讨论属性规则。因此,第一个规则是三个popery规则。因此,如果您确定要使用1031交易所购买的三处房产,那就太好了。

现在,这三个属性的投资组合必须等于或大于您所出售产品的价值。事实上,老实说,无论如何,它都必须全盘适用。因此,让我继续笼统地说。为了使1031交易所有资格,您必须购买与您出售的商品相等或更高的价值。好吧,在该示例中,如果您以100,000的价格购买了某物业,然后以300,000的价格出售,则必须购买至少价值300,000或更高的商品。

现在再次必须符合这三个规则。因此,请记住这一点。现在为三个属性规则。只要这三个属性的价值再次相等或更高,就可以让您拥有这三个属性。因此,现在让我们在该示例中说,如果我确定三个都值钱的财产,每个价值三十万,总共九十万,我就可以继续购买。因为这是三个属性。

让's say if I wanted to buy three properties that were two million each, now you are looking at six million; you can go ahead and buy that and you can invest that money in. its three properties can be however much you want it to be as long as three.  

现在这是另一个。好吧,百分之二的规则还可以。对不起,百分之二百的规则;道歉。 200%的规则意味着它可以是三个以上的财产,但是那三个财产,对不起,这四个或更多财产不能超过您所售房屋的百分之二百。因此,在这个示例中,我以30万美元的价格卖出了一处房产,我买不了超过60万美元价值的四到五个房产。那有意义吗?好的,现在这只是这个规则。

我曾经提到过三个。好的,所以第三条规则称为“百分之九十五的结账规则”,它会变得有些复杂,除非您是现金买家,否则我很抱歉兑现您的现金,除非您是正确的现金买家,并且一位非常有经验的人,您知道房地产专业人士,您知道这可能不必担心。但是,如果您想购买三个以上的房地产,并且想购买超过200%的房地产,则可以购买无限量的房地产。但是这里有个陷阱。

您必须正确完成其中的百分之九十五。因此,如果我想购买100个物业的剪辑,并且假设每个物业的价格都为100,000,那么我就算是一万。对不起,一万看着一千万。我可以买那100个,但我必须结清其中的95个。说得通?因此,您可能会再次感到困惑,找到非常有资格的专业人员来帮助您进行交流非常重要。但是,这些都是基础知识,如果您最终遇到想要出售房屋并包装免税游戏的情况;你可以做到的。但是您必须确保遵守这些规则,并获得合格的中介机构来保管您的资金。

现在,在我继续之前,我想掩盖您的1031年交易所不适用于您,如果您出售主要居所还可以。如果您要出售自己的主要住所,并且已经住过,那么我认为这将长达五年。我不知道不要引用我的话。但是您可以出售自己的房屋,并且只要您的获得的收益与所获得的价值相称(不超过两个),就自动不必为它纳税 十万五千作为单身者或五十万作为已婚夫妇共同申请是可以的。所以记住这一点。但是除此之外,如果您想出售自己的任何投资物业,则首选1031交易所进行投资。这并不适合所有人。

因此,请注意,它并不适合每个人的情况。与您的注册会计师交谈,与合格的专业人员交谈。确保您了解该过程中涉及的所有内容以及它是否对您更有利。但是,在投资领域,这可能会改变您的想法,好吗。

All right next and the last one. Being a 房地产 professional, this is quite possibly one of the best things that you can do as an investor if you do not have a primary job that you're working anymore. 让’s说您要退出军队,或者说您的配偶是否正确,如果您的配偶没有主要工作,也许他们是在家工作,或者也许只是待在家里。待在家里的妈妈,待在家里的爸爸,照顾孩子或好好照顾房子。留在家里的配偶很酷。

您 know this could be something that you should think about. because what you do is it allows you to take amazing tax benefits from just operating your business as a 房地产 professional as your full-time job if that makes sense right. So here are the rules. 您 must accumulate over 750 hours over the working year okay. That is a lot easier to do than you think it is okay and 房地产 must be your primary occupation. Now what does this mean? 让’例如,您是全职配偶,并且您是房地产经纪人。

Because you got your Realtors license. Real estate is your primary profession that counts okay. 让’s表示您是承包商或物业经理的权利,这可以算作您在房地产领域工作的750个小时。如果是房地产,那么房地产的任何方面都是您的主要职业,并且您正在管理投资;您被允许利用税收优势

从那一年中您蒙受的所有损失中扣除。他们会从您的收入中扣除这笔款项,并且由于您可以利用所有事物,您可以在纳税年度结束时看到更多的钱。再来加油,吃饭,就可以自己花钱了;所有这些东西对。我的意思是我在上述业务费用中提到的所有内容。

好吧,这些都是您可以利用的东西,这太神奇了。因为房地产再次成为您的主要职业,因此政府会将您视为房地产专业人士,因此,您可以享受税收优惠,扣除和冲销,否则,如果您拥有不同的职业权利,通常可以得到减免。仅此一项是针对房地产的。现在很棒的家伙,很棒的东西。

我希望这四件事在您内部引起共鸣,让您有动力去了解这些特定的事物,这些主题,例如法律,比如税收,您会正确地了解所有这些不同的事物。那里’事实上,这是一本很棒的书,我将在这里推荐两本很棒的书。都是由富爸爸,穷爸爸,汤姆·惠特赖特(右)组成,他是罗伯特清崎(Robert Kiyosaki)的税务顾问。

Came out with an amazing book called tax free wealth. 您 definitely need to make sure you read that. If you want to hear anything inspiring and motivating about our tax law and how 房地产 investors really use tax to boost and to jumpstart their 投资 careers; you definitely need to read that. Tax-free wealth by Tom Wheelwright. It’显示注释中的。还有加里·萨顿(Gary Sutton)房地产投资的漏洞。

那是另一本了不起的书,这两种东西都将改变您的思想,并真正为您提供入门所需的结构。我告诉你阅读很棒。因为那里有很多很棒的房地产专业人士,您知道他们会在游戏中粉碎它,并且他们会传递关于您的知识,他们知道如何正确地做事。像模特一样好。

我要把另一本好书扔出去只是因为我提到了模型。它’加里·凯勒(Gary Keller)称其为百万富翁房地产投资者。所有这些书都将显示在展览笔记中,我希望您检查一下。但是要了解,当您拥有一个好的模型时,就会有一个好的系统;复制非常容易,增加成功也非常容易。因为您的裸露骨头就位,就像即插即用一样。

因此,如果您在开始之前就了解还可以,那么我确实想拥有一个好的税务顾问,我想拥有一个合适的法律团队,就连这两个方面也是如此。您知道您不会在桌上留下任何钱的。因为您的税务顾问将能够教育您有关需要考虑和记录的费用的信息。这样,当您在年底重新提交申报表时;您可以要求所有小事情,以便在年底获得最大的价值和最多的回报。

So leave the money on the table is important. Also legal team to make sure that all your paperwork, your titles, all that stuff is in order so that saves you less headache okay. 您 also want to make sure that your incorporation setup right and everything is just kind of structured properly. So that way you're protected against you know lawsuits or claims or whatever alright and also that your entities are set up properly so your money can move through them without any repercussions from the IRS okay.

您需要准备好一些奇妙的东西,还需要去看看这些奇妙的书。只需去检查一下就可以了。确保您深入研究它们,记下所有这些东西,然后知道出去投资。伙计们,我告诉您,如果您不采取正确的措施,那么所有这些知识将毫无意义。那里有很多东西供您阅读,查看和学习,并且您将永远不会停止学习。

您’re never going to stop learning. I don't care how long you let your analysis paralysis you know prevent you from taking action. 您 will never stop learning. What you need to do is you need to start somewhere okay. Even if you decide that you don't want to get an LLC for your first 出租物业. Okay it's not the end of the world right. 让’希望您没有遇到任何不好的事情,您最终会遭受挫折。但是您知道很多人一开始就没有。我没事是的我是在没有LLC的情况下开始租房的,您知道我了解到自己的风险很大。

因此,我将它们放置在适当的位置,以便让您知道正确构建结构并将其放置在LLC中。这样一来,我不仅会掩盖我的屁股,还可以确保您不会有任何不好的事情发生。而且我还可以利用这些惊人的税收优惠,否则我将无法获得这些税收优惠,因为我没有在企业帐户中拥有这些税收优惠。因此,我真的希望你们能采取一些这项权利。我知道我只是在刮擦表面。但是,我希望您能接受并付诸实践,并希望听到一些税务专家的来信,这些专家将帮助我们深入研究其中一些复杂的主题,并认真研究它们,以确保您至少能理解当您准备好自己时,对税务顾问有什么疑问?

好吧好吧好吧非常感谢听众们。希望您能从中学到很多东西。我爱的人爱爱房地产投资的优势。因为它向您展示了如何授权和改变围绕它的生活。无论如何,非常感谢你们的调整。确保在播客上收看未来的剧集。我们’即将进行一些惊人的采访,那将是非常棒的。还要检查一下,我们发生了很多事情。我们’一本书将于11月2日发布。太神奇了

确保您签出。它’是我们的军械库黑客2.0电子书。我们’我们有很多令人难以置信的思想汇聚在一起,使那本书合在一起。它’将会很棒。嘿,如果您在汉普顿路地区,下周23日我们将再见面。它将再次在基冈的爱尔兰酒吧。它 ’将会是一个美好的时光。确保您在那里。因为我们要讨论很多很棒的东西。能够’等一下迈克,赶上你们。




50%完成

What's 您r Best 电子邮件
So We Can 您 A FREE Copy Of The Military House Hacking eBook?