多户交易演练:55个单元细分

2020年4月20日

多户交易演练

在上一个博客中, 我如何融入多户家庭,我宣布我们’根据合同,在南卡罗来纳州斯巴达堡签署了一项由55个单位组成的多户家庭(MF)合同。一些人询问了购买过程 多户房产 从头到尾,所以这里’这是我从开始到现在的道路。一世’我们会注意到,几个月前,我与一个志同道合的合作伙伴进行了合作,我通过类似于ADPI的论坛认识了’极为有益。多家庭作为团队运动开始和结束!

 多户交易技巧

秘诀1: 承诺 

首先,该过程中的关键一步实际上是致力于使MF投资工作。 我将在2021年退休,此后不会再制定任何其他计划。  没有计划B,仅此而已。我还花了些钱,从我的财务自由账户中拿出25,000美元,并通过Michael Blank网络购买了一个指导计划。最后, 获得最终的合作伙伴,我告诉我妻子’d带着我的第一个50笔交易去罗马。致力于!

秘诀2:专注

下一步是将重点缩小到几个特定的​​市场。一世’m in DC and it’要进入游戏并不容易。因此,我对美国东南部的地铁进行了比较分析。为什么是东南?好吧, 美国是钱离开了NE成为SE,无论是人员还是工作。因此,我查看了超过25万人口的大都市,这些大都市的经济和人口增长趋势都是积极的。我将其范围缩小到5个地铁站,并决定最初的重点是Greenville-Spartanburg CSA和南卡罗来纳州哥伦比亚市。我真的很喜欢格林维尔-斯巴达堡的动态:由于工人阶级比例高,近期和预计的经济,人口和就业增长,市中心的复兴以及对多户家庭的需求。诚然,哥伦比亚的数字还可以,但是我的妻子在那儿长大(事实是,拥有联系和很好地了解某个地区有时可以平衡纯粹的经济推理-知识可以成为您寻找房产时的市场优势! )。 

 

 Tip 3: 联网

开始致电经纪人。通常,我会先通过电子邮件发送我的交易条件和个人简历,然后在一两天内致电给我。我发现大多数经纪人没有’我没有回应,但是与我交谈的经纪人中大约有一半实际上打开了简历。我可能没有多少运气就联系了20家经纪公司。我能够得到三个愿意在第一时间与我合作的人。他们中的两个给我寄来了他们正在进行的场外交易。 只需要一封电子邮件和一部电话。 

小费  4: 建立关系

当您有经纪人向您发送交易时,请对其进行分析并提供反馈。有很多可用的工具,我个人使用Michael Blank ’联合交易分析器。对于每笔潜在交易,我都进行了研究,整理了数据,然后向经纪人提出了问题和反馈。在一项特殊交易中,要价为6.4毫米。一世’d告诉经纪人,例如:“我们目前可以提供5.8毫米的价格,我知道这太低了。如果我们可以验证x,y和z,我们’“我们将能够提出我们的要约价格。”我们在提交意向书时收到了一些要约,经纪人不断向我们发送更多场外交易。

 

下一步是参观酒店。我正在分析我在南卡罗来纳州格里尔非常喜欢的人,所以我安排了一次访问。我请假,开车七个小时,并在该地区与经纪人,物业经理和各种专业人士会面了几天。在旅途中,一位经纪人问我是否要参观他们刚刚收到的另一处房产,我同意了。我做笔记,拍了很多照片,却忘记了。 原来那是我们现在有合同的财产, 但当时,我对Greer交易更感兴趣。大约一周后,我们为Greer提交了一份意向书。回合降档,但我们的射击是在边缘,所以我转到下一个属性。

提示5: 始终如一

当我最终查看位于斯巴达堡的55个单元的细节时,令我惊讶的是它的上升空间比我们其他任何地方都高’d分析。我在网上查看了该地区的配套信息,意识到我们可以立即提高大多数单位的租金。同样,我看到进行一些大幅度的升级将使我们能够大幅增加租金,因此我致电了该地区最喜欢的PM,以征询她对这些数字的意见。她证实了我的假设。自提出交易以来已经过去了几个星期,我担心竞争,所以我打电话给经纪人。她告诉我,还有另外一个感兴趣的聚会。我已经访问过它,所以我们决定尽快采取行动。

 Tip 6: 主动

下一步是要约。好吧,并不像看起来那么容易。我安排了与合作伙伴的通话,并审查了我们对收入,支出和装修成本的假设。我给我们的贷方,律师,保险经纪人打了电话,并给总理打电话了十二打。我们终于对最高购买价为4.0mm充满信心,于是我们写下了意向书。我们决定以3.7毫米为起点。卖方以$ 4.0mm反击。我们涨到了3.9毫米,卖方坚决持有。因此我们同意支付$ 4.0mm,他签署了意向书。

秘诀7:诚信处理

下一步,合同谈判。这就是律师介入的地方。我的律师保护我的利益,他的律师保护他的利益。我们来回打了几次合同,律师用红字,句子,有时是段落加了红线,并在10天后签订了合同。 

 

好吧,所以我们’ve got the contract…怎么办?我们要求进行30天的CALENDAR尽职调查,30天的贷款应急费用,以及另外30天的关闭时间(共90天)以及内置的30天延长时间。卖方提供60个工作日的尽职调查,30天的关闭时间以及可选的延期。我们立即接受了。很好笑-我们签订合同一周后,经纪人给我们打电话,因为卖方从未意识到合同是在工作日内完成的。就我们而言’第87个日历日进行尽职调查。事实证明,单词是有意义的。我离题….

多户交易尽职调查

阶段1 

这通常是文档审查。在合同中,我们要求在签订合同后的5天内向卖方索取大量文件:银行对帐单,公用事业账单,合同,维护日志,调查,评估,租赁,租金,法律文件,纳税申报单等目标是跟进资金并确保交易如广告中所述。使用商业房地产,您实质上是在购买收入流,因此您要确保可以实现分析阶段的预测。我请项目经理对我们进行租赁审核,以了解我们’ll继承。我花了数小时倾注效用报表和财务数据以核实当前费用,’仍然有很多工作要做。到目前为止,一切都很好(除了当前的PM已支付了大量的账单滞纳金。自我提醒:请对我的PM的账单表现进行不定期审核,并书面告知该PM负责所有的滞纳金)。他们应该管理的帐户)。

 阶段2  

通常这是物理检查。我们安排了屋顶检查,对停车场升级进行了招标,并与包括授权检查员,我的物业经理(和维护专家)和经纪人的检查小组一起检查了每间公寓。我们做了广泛的记录,检查员和PM公司都在撰写有关房屋总体状况的报告。我们还讨论了需要进一步检查的项目,例如管道和电气,以及我们的资本支出计划,例如屋顶维修,停车场改善,翻新等。工作仍在进行中,但我们已经完成了大约一半的工作。预期的尽职调查活动。 

 

另外:

  1. 融资,其中包括评估,进一步检查和大量文书工作,以及
  2. 获取保险报价并准备保单文件。
  3. 标题搜索和保险。
  4. 法律事务,包括成立实体(两个有限责任公司和一个LLLP),私募备忘录,SEC备案等。
  5. 哦,我有提到我们需要筹集一百万美元以上吗?我的伙伴有很多朋友的财富都高于平均水平。这不是我的强项,因此我与可以执行此功能的人员合作。
  6. 在规定的时间内使一切都越过终点线。应该是合理的“obscene”合同中授予我们的时间(经纪人)’s words).

 一件事我’压力是导师在整个过程中提供的价值。他’已关闭超过500个单位,并且正在与他的第一笔零售交易签约。下一个关键是我与合作伙伴之间的协同作用。我们所有人都扮演着关键角色,并且拥有不同的优势。除其他外,我’在对细节的关注中,他可以进行最好的分析,埃里克(Eric)是寻找交易的大师,是自然的推销员,布莱恩(Brian)筹集资金,可以像职员一样PowerPoint,托德(Todd)筹集资金,使我们克服了决定贷款的障碍约什(Josh)曾联合拥有更多的大鱼,并带来了知识和经验。

 

我希望你’所有人都能在其中找到价值。至少你’我们将为实现这一目标付出大量的努力。它’绝对不是为了胆小的人(但我们’都是需要品格力量的职业)。现在,停止等待进入游戏。 找出接下来的2-3个步骤,然后继续进行。 

 

布莱恩·布里斯科(Brian Briscoe)是海军陆战队(National Corps)的LtCol,五岁的父亲,是安吉(Angie)的丈夫已有20多年了。他是Michael Blank的顾问’交易决策者策划者和迈克尔成员’的精英投资俱乐部。他还是耶稣基督后期圣徒教会的活跃成员。可以在ADPI中找到Brian经常签入’s #StartTheSpark,有时甚至会是Facebook。如果您对多户家庭有疑问,或者想知道如何被动地投资多户家庭,请通过以下方式与他联系 [电子邮件 protected] 或访问以下网站 //www.fouroakscapital.com/.

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