资产管理在多户型投资中的作用

2020年12月18日

资产管理在多户型投资中的作用

什么是资产经理?

简而言之,资产管理器(AM)是属性管理器(PM)的管理器。从收到清单开始到出售房地产为止,资产管理是您了解投资房地产业绩的实际条件。资产管理人应该住在物业的开车距离内。尽管每笔交易都不同,但资产管理很可能会成为交易的普通合伙人。将AM纳入为股权合作伙伴可以使他们在游戏中脱颖而出,并自然地激励他们尽可能有效地执行业务计划。 

 

为什么资产经理角色很重要?

作为了解日常操作的主要联系点,AM通过向常规合作伙伴提供定期更新来推动沟通战斗节奏。更新包括收入,支出,装修状态和意外事件。此信息将转换为您的损益表,并与您的业务计划中的备考比较。这样您就可以逐月查看投资是否达到预期。您想像一家企业一样经营多户房地产,而AM是首席运营官。  

 

是什么让一个伟大的资产经理?

通讯

AM应与一般伙伴和PM建立并执行交流节奏。应该有定期明确的沟通期望。将会发生意料之外的事件,为此也应该建立一个SOP。 AM和PM之间的牢固关系是成功运行的要求。  

 

组织与责任

AM最终负责执行业务计划。他们必须确保准确的报告,并能够在必要时获取详细信息。有许多工作优先级(预期和意外),并且出色的AM可以对这些优先级进行排序,以确保最佳的运营效率。 AM协调高层运作,并让PM,承包商和其他主要合作伙伴对商定的期望负责。 AM必须检查他们的期望。 

 

领导力

多户房地产是一项团队运动。 AM需要在现场以及与普通合作伙伴团队一起管理多个关系。作为现场的高级领导,他的行为将为那些从事物业工作的人定​​下基调。 AM必须定期且随机地在现场。项目经理直接负责管理现场经理和其他员工,而所有现场员工必须了解AM,并乐于与他沟通。现场工作人员应了解,AM关心居民和财产员工。如果存在资产管理并真正对物业运营感兴趣,那么这种文化很可能也会出现在管理层中。

 

 

资产经理手册

想想AM’手册,作为业务计划的详细执行策略(或5段顺序)。该剧本包含时间表和从关闭之日开始的工作优先级。根据业务计划中增值的复杂性,剧本将显示订单单元应进行翻新,以及每个单元的特定翻新。该手册还包含各方的交流节奏,报告要求和用于评估运营的关键绩效指标(KPI)。 KPI包括度量指标,例如总租金和费用(收入),总薪资和维修&维护费用,当前占用率,迁离状态等。在普通合作伙伴和项目经理的投入下创建剧本,将确保每个人都有相同的期望。  

 

尽职调查前的资产经理

在确定财产之前,资产管理人可以采用投资标准,并将其传达给他的本地财产管理者和经纪人网络。这个本地网络可以帮助从目标市场产生交易流。资产管理人员使用标准(例如物业类别,单位面积和地理位置)来筛选甚至确定物业之前的本地物业经理。一位出色的AM将有一份详细的清单,以筛选物业经理。请参阅下面的内容以获取免费副本。一旦选择了物业,资产管理公司将与最佳PM进行讨论,以获取见识和估计的PM承保费用。 

 

您的子市场分析正确吗?部署您的AM进行一些秘密购物。公寓社区附近的邻居如何?感觉安全吗?是否有推迟维护的迹象?那里有小孩玩吗?居民对房产有何评价?现场经理友好吗?该物业的整体维护是否良好?附近的其他公寓是什么样的? AM可以在提交意向书之前进行现场访问,从而提供无价的见解并为团队节省大量时间。  

 

尽职调查中的资产经理

一旦您’要进行尽职调查,时间是很宝贵的(通常是30-60天),因此在完成身体尽职调查时,您需要主动和有条理地进行AM和PM的组织。在完成“尽职调查”清单时,AM必须进行彻底的调查并不断提出问题。我们在承保中错过了什么?我们的核保中使用的信息是否准确(租金核算,T12,OM,经验法则)?是什么使这笔交易不好呢?为什么不应该’我们要继续使用此属性吗?通过回答这些问题,您’不仅为最坏的情况做准备,还为您’重新建立谈判购买价格的理由。管理团队和第三方需要进行几次检查。 AM,PM和总承包商(GC)必须检查每个单元。做详细的笔记。电气,卫生和HVAC系统的状态如何?有泄漏吗?每个建筑物的外部和内部都有哪些延期维护?这些是AM在完成“尽职调查”清单时要回答的问题类型。检查每个单元将使PM和GC能够提供建设成本来完善您的承保。  

 

第三方检查包括: 

  • 第1阶段环境现场评估(ESA)(无论您的贷方是否要求)
  • 水暖检查,包括所有管线的范围界定和压力测试 
  • 美国土地业权协会调查(ALTA调查)
  • 评价
  • 州或地方要求的证书或报告

 

在投资期间

关闭后,将业务计划交给AM执行。 AM应该为意外做好准备。当一棵树倒下并刺破屋顶时,AM将负责评估应由哪个承包商进行维修。它’拥有可以执行日常维护的PM很棒,但是对于某些技术性更高的任务,则需要承包商。 AM将与当地承包商建立联系。他们将对该地区的建筑价格有所动静,以确保维修报价公平。最后,资产管理人是允许所有其他投资者在晚上安然入睡的人。 AM推动了运营,并向团队传达了好与坏。明智地选择您的AM。 

 

资产管理不是’是GP团队中最被动的职位,但如果您’如果您愿意袖手旁观并在现场花费时间,则可以为团队增加可观的价值。我们’我只在这里刮过表面;资产管理,财产管理和尽职调查有很多内容。 

 

要获得详细的80问题“物业经理筛选清单”,请访问运营资本与Joe Balayti联系, OpCapLLC.com 

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