我如何在不到10个月的时间内购买了8个单位

2019年8月11日

美国空军上尉ADPI英雄Kevin Brenner / @investorkev

微妙的艺术...

如果你没有’已经登录亚马逊并订购Mark Manson的副本’s 不给力的微妙艺术。这是一本心态书。 它与房地产绝对无关。  那么,为什么它是有抱负的企业家和房地产投资者最受推荐的书籍之一? 很简单-因为就像Robert Kiyosaki在 富爸爸,穷爸爸,曼森使用一种违反直觉的方法来建立社会中的极端自我意识,这种社会误解了真正的非凡行为,而许多人曾经认为 正常.  It’这些读物之一将您带到了地球,让您知道自己不是’t that special.  You aren’与现在阅读此博客的其他人相比,有什么特别之处。

 

那么,为什么我对所有这些事情都之以鼻,您可能会问自己呢?它’本书,以及其他许多博客,播客,书籍,文章,聚会,社交活动和电话的帮助, 推动 走向成功的方向。  By my standards, I’m still far from 成功。但是,我朝着正确的方向迈出了很小的一步。  它始于教育。 如果您期望其他人陪伴您,那么您将接受真实的现实检查。 对自己进行什么教育,以达到第一个水平 您的 的定义 成功. 现在我已经解决了,让’谈论一些房地产。 

 

少于10个月内有8个单位! 

如果你’ve read 我的第一个博客 那么您就会知道我如何利用我的VA权利来购买Quadplex。  I have since PCS’搬到华盛顿特区,面临着似乎不可能完成的任务-在没有钱的情况下修复并重新定位600英里以外的Quadplex。嗯,事实是,随着时间的流逝,我真的很难为这个项目做好准备。 因此,建筑物继续恶化,我的所有房客都离开了。因为我不能’拼凑任何剩余现金流量后,我开始错过抵押贷款付款,现在我’面临止赎和可能破产的威胁。房地产投资是一个大错误,我’我再也不会做…Not!

我知道你知道’这不是故事的结局。  In fact, I 原为 能够从一家小型社区银行获得信贷额度来资助我的康复。  I 原为 能够重新安置整个建筑物,并用新的租户替换旧的麻烦租户,而新租户的租金翻倍!在上周,我们’ve完成了最后的修复,并在同一社区的另一个Quadplex上关闭-比第一个便宜$ 32,000! 虽然这一切听起来不错而且很玫瑰花,但是不要’一秒钟都认为这很容易。它’做了很多工作。实际上,我通常每天花费大约2-3个小时在房地产上。那’在我的9-5空军上。继续阅读以了解如何在如此短的时间内扩展到8个单位! 

 

房地产需要策略

正如我之前提到的,重新定位我的第一个Quadplex涉及很多工作。 话虽如此,我没有’没有战略就半途而废地达成这项交易(或其他任何交易)。我的市场刚好被老式的多户家庭住宅所饱和。 多年来,投资者来来往往将这些房产从市场上撤出并持有以补充其收入。经过初步研究,我发现很少有投资者实际固定这些单位。 相反,他们会尽快购买并在那里租客。通常情况下,交易是好的(特别是在2008年大跌之后),租金略低于市场价的原样单位现金流仍然很好。 但是,在过去的十年中,我的市场’的景观已经改变。随着越来越多的业务推动旅游业和总体人口增长,这座城市继续发展。结果,整个城市的租金大幅上涨。  I’ve发现,许多在2008年之后购买的投资者没有跟上租金的上涨,特别是如果他们的单位需要装修。

 

作为投资者,我认识到我可以利用W-2的现役来确保银行杠杆并运用 BRRRR策略 到我整个市场上的小型多户住宅物业。 我抓住了这个机会,立即开始了我的第一个Quadplex。到目前为止’这是一项了不起的投资,现金流像冠军一样(特别是因为我获得了VA融资的0%首付)!你有一个问题 必须 在进行任何房地产投资之前先问自己-我的退出策略是什么,什么时候可以收回我的投资?您’如果你不愿意的话,永远不会零花钱’有潜在的策略。 如果做得对,这种策略既利基又可在整个市场范围内扩展。计划失败,您打算失败。干净利落。 

 

我的最新交易

你们中有些人知道,我最近关闭了另一个Quadplex。 我打算使用相同的MFH BRRRR策略为每个单元增加价值并提高租金至市场价值,从而迫使建筑物升值到可以再融资并提取足够现金来投资另一座建筑物的地步。 要深入了解,请阅读以下内容以了解 实际交易明细

 

在哪里可以找到我的房地产交易? 

我在MLS上找到了这个。 一天晚上,我翻阅了Trulia,发现它是一个全新的列表。  就像我在向我的经纪人发短信时,他叫我给我小费(好主意也一样)?无论如何,我们跳了下去,我提交了3个要约-一个全是现金,另一个是卖方融资,还有第三个常规抵押。 两天后,我的经纪人打电话给我,告诉我我们没有’明白了。我有点沮丧。故事结束了吧?错误。大约2个月后,这笔交易在最初的买家之后又重新出现在市场上’的融资失败了。 因为我的经纪人与卖方关系良好’的代理人(关系很重要的人),我们得到了第一个机会。我确保使用完整的常规按揭报价清单来锁定这一点。那天晚些时候我们接受了它!繁荣!现在我只需要弄清楚如何得出78,500美元的首付。  Shit. 

 

我如何为我的房地产交易提供资金? 

我没有在第一次失去交易后就大声疾呼,而是开始研究如何筹集私人资本。 我知道,如果我想快速扩展,就必须使用其他人’的钱(OPM)。我读了三本书,并且花了那两个月可以接触的每一个播客。 我也开始向潜在的投资者推销自己。我的哥哥和and子都是高收入者,对进入房地产游戏很感兴趣。他们看到了我在第一台Quadplex上所做的事情,并对此印象深刻。 他们还知道我对房地产的重视程度。同时,我的一些大学好友伸出了援助之手,并表示了兴趣。怎么样’他们知道我是一名活跃的房地产投资者吗?简单-社交媒体!我经常在Facebook和Instagram上发布有关房地产的信息。 一旦交易突然出现,我就给哥哥打电话。我给他寄了专业表格和一份结构化的私人货币贷款协议,他们可以在其中被动地投资于我,以实现他们的钱的丰厚回报。长话短说,他们退出了。

幸运的是,我有一条 后备 希望抓住下一个机会的投资者。 我与我的大学好友取得了联系,经过一番谈判,他同意为一笔7%的私人钱贷款和3-5亿美元的再融资筹集到$ 85,500的贷款(降了25%,有些交易成本)。 现在,我能够以高达$ 3,500的现金(整笔钱和检查费)购买整个建筑。所有这些都是因为我能够利用自己对房地产的知识来提供一个绝佳的机会来帮助一位好朋友积累一些可观的财富。知道您在说什么值得! 

 

什么’s the plan? 

现在的计划是BRRRR这笔交易。 大多数租户采用月租,这是理想的选择,因为我们有权相对较快地(60天)将其搬走。 我计划删除不按时付款的租户,改组他们的单位,并按市场价值将其出租。租户目前每月支付650美元。 固定大小单位的市场租金从每月1200美元到1400美元不等。哇!疯狂吧!?那么,我该如何资助这些康复呢?我将使用15个月的无息信用卡来支付所有费用。 我应该在8个月内对所有单元进行装修。这给了我额外的7个月的时间来使用大楼的大量现金流量($ 2,800 / mo)来还清我的信用卡。不管我做什么’我为大楼再融资时,会付清所有款项。 为了避免愚蠢的信用卡高额利息,我将使用促销性的0%余额转移交易将余额转移到另一张卡上,该交易通常由掠夺欠债的美国人的信用卡公司提供(您能告诉我与银行)。 租金的增加将有助于证明我的保守计算的ARV为485,000美元。如果我们能打到这个数字,我’我非常有信心,然后我’将有足够的钱来兑现我的原始抵押贷款,我的私人放贷人,并偿还剩余的修复费用。这些数字还奖励了我约30,000美元的附加费,可用于下一笔交易。 我们对该项目的时间表大约为18个月。话虽如此,为了确保以防万一,我确保与投资者共同组成一个为期36个月的热气球。   

 

我的房地产之旅回顾

好吧’s the story. 这是很多工作,但完全值得!这笔交易使我的租赁投资组合翻了一番,同时只提供了25%的后端股权(融资后)。虽然听起来很多,但请记住那句老话:“好交易的75%胜过无交易的100%.” 将来,我打算使用类似的策略来资助更多交易。我每天都在迈向成功的小步。是否’将我的业务系统化,建立我的网站,在社交媒体上发布或撰写此博客-我所做的一切都是为了实现我在分离空军之前实现财务自由第一水平这一基本目标。 

 

凯文·布伦纳(Kevin Brenner)是现役空军上尉,ADPI英雄,REIA创造者,博客和活跃的多家族投资者。 您可以通过ADPI Facebook组与他联系!

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