我如何在VA贷款的帮助下建立120万美元的现役资产组合
我如何在VA贷款的帮助下建立120万美元的现役资产组合
*更新：截至2020年1月，第一级VA贷款没有VA贷款限额-附加（第二，第三，ETC） VA贷款仍将遵循县贷款限额*
我自豪地在空军工作了22年，担任校准技术员和实验室审核员。它提供了我一生中的一些最佳体验。尽管如此，在我职业生涯的一半，房地产比我的军事教育和培训更具吸引力。当我完成任务时，我开始购买房屋，并且总是喜欢谈论房地产投资。当我热爱祖国并为我的兵役感到自豪时，很容易看出我在房地产领域有第二个议程。军事和房地产投资为我的家人提供了安全保障，我希望本文能教其他退伍军人为他们的家人提供更多保障的机会。
通过VA贷款积极履行职责的同时增加财富
在空军服役大约十年后，我用 VA loan 并被住房市场的成功和增长所吸引。离婚后，我需要经济上的帮助，并开始租用（破屋）我的主卧室，以支付大约一半的抵押贷款。这是一次巨大的经济救助，也是未来的学习课。我还需要再融资 VA贷款 to remove my ex-wife from the loan. I refinanced to a conventional loan and unknowingly restored my VA 权利 to use again.
[注意：就本文而言，我’ll use the word “entitlement.” The VA贷款 “entitlement”实际上是退伍军人担保的贷款’的管理。这使退伍军人无需购买通常的20％首付或私人抵押贷款保险（PMI）即可购买。]
在任何兵役中’对服务成员始终充满自豪感和动力。鼓励成员参加每月，每季度和每年的性能竞赛。优胜者通常以更快的速度获得晋升，众所周知，晋升带来更多的钱。它’很容易看出，成员如何容易地专注于军事职业阶梯，对其他事情几乎没有余地或渴望。在执行现役时，有时会因追求其他机会而感到内gui，但最后，我继续我所爱的—学习和追求房地产机会。当其他人研究晋升时，我专注于购买其他投资或完成装修。
在我的军事旅行中，我经常 read books 关于房地产投资。我了解到有些人真正通过业主融资来进行房地产交易， flipping, the BRRRR strategy, and 批发交易。但是，我认为我在军队中担任旅行审计员时无法执行此类行为。我无法像其他人那样学习流程，也无法找到合适的人来成功投资房地产。我太忙了。几个月后，我终于意识到我已经拥有了所有的最佳机会！我曾经是老兵，可以用VA贷款进行投资。大约一年后，我用VA贷款购买了一个3,000平方英尺的双层公寓。三个月后，我收到了一份作业，并重复了购买第六套房子的过程。
在我介绍VA贷款的要点之前，’有助于了解VA贷款的权利。目前，大多数地区的权利是 $ 424,100。但是，这种权利在昂贵的地区增加了。应享权利最高的区域是$ 721,050。这意味着您可以获得最高额度的贷款—或几笔VA贷款最多可享有最大的权利。退伍军人可以拥有的VA贷款的数量没有限制。
VA贷款的融资费用
Unfortunately, there are funding fees for VA贷款s, as seen below.
关于VA贷款的10个关键事实
这里 are some of the key points to remember for VA贷款s:
- You can have more than one VA贷款.
- 每次购买最多可以购买4层。
- You can purchase only one additional time using a VA贷款 if it’认为是第一次升级，如果’在同一通勤区域内。
- 如果购买的商品不在原始购买的区域内，则可以再次购买，并且不需要升级。
- The 权利 increases in more expensive areas.
- After purchasing with the VA贷款, you are required to live in the home for one year (see also #7).
- 如果在一年的居住期之前收到了新的军事任务，则可以在上次购买后的一年内在新的任务地点再次购买。
- 对于退休人员来说，这些好处仍然存在。例如，退休人员可以在任何区域购买两次—或超出原始区域—until the entire 权利 is used.
- 可以找到当前的贷款限额 这里。 在查看贷款限额时， 退伍军人只能使用适用于一居室家庭住宅的值 （甚至在购买多户住宅时）。
- 对于每笔新贷款，申请人必须保留足够的资金，以支付他们已经拥有的每笔贷款至少六个月的抵押付款。例如，如果您有三笔贷款，每笔抵押贷款为$ 1,000，则您的每月还款额为$ 3,000。对于六个月的准备金，您必须有18,000美元（3,000美元x 6）的可用资金来申请新贷款。但是，此要求可能会因贷方而异。
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所以让’我们从不同的角度来看待这个问题。 Currently, I have three VA贷款s. Two loans were acquired in a single commuting area. My third VA贷款 was acquired approximately 1,000 miles away when I received a new assignment. I have no further VA 权利 remaining of the $424k. However, if I moved to an expensive area, I could purchase again with the VA贷款 program.
例如，如果我用我当前所在区域的所有$ 424k权利，然后搬到圣地亚哥（一个较贵的区域），则我的权利将剩下约$ 212k。圣地亚哥的最高保额为612,950美元。因此，我们可以战略性地转移到VA权利较高的区域，以进行另一项VA投资。还是’始终考虑您的贷款选择是一个好主意。根据您的情况，常规可能是更好的选择。
房屋贷款：负债还是资产？
这里’有资格获得贷款的关键点： 房屋贷款被认为是负债。寻求新的住房贷款时，您必须能够支付所有债务。 But 如果房屋被出租并且收入超过抵押付款，则’不再被视为责任！租金收入会提高您的债务收入比。你不’需要额外的军事/就业收入来获得新的贷款资格。因此，您必须先寻找房客，然后才有资格获得房贷。我几乎在每个家中’我已经住过，所以在准备申请下一笔贷款之前，我已准备好要出租的房屋，并已安排了房客或与之签约。这使排位赛变得轻而易举！毕竟，我在军队中，而且我知道很快就会采取行动。因此，最好将房屋准备好出租，并为下一笔贷款做好准备。
不用说，军人的生活对家庭来说非常艰苦。离婚对军人来说是不幸的现实，他们在捍卫我们都爱的国家的同时，常常必须支付子女抚养费或a养费。剩下的钱很少用于储蓄，增长或退休。我当时处于这个位置！服务15年后，我没有积蓄或401k存款，而是由房客支付抵押贷款。令我惊讶的是，我的净资产和责任迅速超过了我的军事同事和指挥官。
维修房屋 while Active Duty
I’我不是普通的房主，所以在您用双脚跳进去之前，请先了解我的工作。与其他投资者不同，我很少支付管理费用。首先，我不时付钱给儿子沟通和检查房产。后来，由于两年后我被调离该州，我付了一个朋友两年的薪水。两位经理都没有经验，他们的薪水是专业经理的50％。在大多数情况下，我负责所有维修并亲自与房客沟通，但有时需要有人在房屋旁停下来向我提供建议。
在大多数情况下， ’s probably best to leave the management to a professional. Also, it may not be legal to leave an area without hiring a professional property manager. Most owners would not manage properties while living in different states as I do. Therefore, 我不’建议我们做什么。
It’我认为经理人薪水过高。租户有问题直接给我打电话，我’m可以打电话给修理工或以专业经理的身份进行购买。我们’ve都听说过有关房客捣毁房屋并在夜里不付租金而逃离的故事。即使使用专业管理人员，租户也将做他们所做的事情。其实我’如果我付了一位经理，并得知我的房屋被毁，我将非常失望。没有专业的管理，我可以将节省下来的钱转给房客，这会促使他们住得更长久。在一些家里，我’我故意降低租金，而我’ve在两个家中有相同的租户五年。在这些房屋中，我还有一个房主’协会（HOA）。他们每个月都会检查该物业是否有杂草或其他违规行为。 HOA完成一半的管理职责。对于不是由HOA管理的其他房屋，我会通过定期访问这些房屋采取更积极的方法。
我不会在通勤区域外购买房屋；但是，在重新分配到新区域后，我从未回避购买房屋。一世’我抓住一切机会买了另一套房子’我有机会。如果租金不能立即获利，我会评估长期前景。例如，如果我在租房时每月必须从口袋里掏出100美元，我仍然会得到贷款。从长远来看，我可能会支付18,000美元，但权益可能会超过150,000美元。
Also, rent has been increasing, so 我不’不必担心任何直接损失。对于某些人来说可能太冒险了，但是’一直在为我们工作。很多人’愿意长期看下去，他们常常会感到害怕。我认为，这种担忧和短期前景在很大程度上导致了2007年的房地产泡沫破裂。即使在整个房地产泡沫中，我’即使遇到不利的情况，我也从未出售房屋或取消抵押品赎回权。我敦促每个人坚持下去，并在恐惧开始累积时使它发挥作用。看到房屋可以带来的许多机会（例如出租，AirBnB或房屋黑客）并为您最大化投资！
关于我的房地产投资过程的一点点
当我从一个房子搬到另一个房子时，我通常会进行现场翻页。我本来不打算在房屋上工作，但我’我总是愿意在机会出现时进行维修和升级。这样可以保证家的安全，并减少了我的管理工作量。它还可以提高物业价值和租金，吸引更好的租户，并实现 tax deductions 通过折旧。
当你’重返家中，总是有搬家的计划。在一个地方，我特别担心租金低，15年抵押付款高。因此，我特别努力使房屋完美—而且有效！我在该地区租金最高，避免了损失。准租客正在敲我的门。仅仅三年之后，这所房子就拥有了4万美元的股权和出色的租户。凭借新的瓷砖地板，花岗岩台面和漂亮的浴室，它被评为该地区排名第一的房屋（根据Zillow）。因此，我总是建议您照顾您的房屋和投资。自己进行工作不是必需的，但无疑有助于降低成本。
我们在圣诞节假期恢复的那栋被烧毁的房子
在一个圣诞节休息期间，我们得知房客意外搬出。我们需要迅速采取行动，以招募新的房客，但房子被毁了。我们决定开车1,000英里，自行进行所有维修。毕竟，在圣诞节假期期间没有机会寻求帮助，我们有能力自己做。经过漫长的车程后，我们打扫并粉刷了整个房子，并将瓷砖地板安装在主浴室和厨房中。我们还升级了主浴室中的布线，以改善照明效果，并对地毯进行了专业的蒸汽清洁。这是度过圣诞节假期的艰难方式，但事后我们为自己感到非常自豪。我们带着新签的租赁协议开车回家，一切都很好。我准备好当值后“vacation.”对于忙碌的军人来说，这种生活方式可能很难或难以应付，并且 I don’不要期望别人重复我的过程。这就是为什么我’我一直认为自己是一个努力的人，很快就会为他赚钱。
这里 are a few renovation pictures.
在旅行中，我影响了许多退伍军人，购买了多处房地产，而且我非常喜欢听到他们的成功故事。在我的建议改变了他们的生活和金融前景之后，退伍军人常常会邀请我到家里或给我看照片。因此，我感谢所有退伍军人的服务和牺牲，并敦促他们充分利用给予他们的机会。在我退休时，我在三个州拥有六个租金。退役一年后，我在VA计划的帮助下又购买了三套房屋。拥有120万美元的投资组合，我认为自己已经退休了，但我热爱自己的工作！我的下一步是购买 multifamily property （约25个单位）进行翻新。一世’m hopeful I’能够将先前购买的权益用作预付款并执行 1031 exchange.
谢谢所有为捍卫祖国所做的贡献。我希望有了这些信息，您’能够尽您所能来照顾自己和家人。我向您致敬，并感谢您的服务！发展和生活您应有的生活方式。
关于作者：
达雷尔D.
Darrell is a 军事 retiree who maximized VA贷款 benefits as he moved between assignments. He's currently using the BRRRR strategy on single family homes and seeking 1031-exchange opportunities for an apartment complex in the Dayton/Columbus area. He enjoys a hands on approach to renovation and management.***作者已明确表示同意从The Bigger Pockets 博客重新发布此文章。
