我如何在VA贷款的帮助下建立120万美元的现役资产组合

2017年8月11日

 我如何在VA贷款的帮助下建立120万美元的现役资产组合

*更新:截至2020年1月,第一级VA贷款没有VA贷款限额-附加(第二,第三,ETC) VA贷款仍将遵循县贷款限额*

我自豪地在空军工作了22年,担任校准技术员和实验室审核员。它提供了我一生中的一些最佳体验。尽管如此,在我职业生涯的一半,房地产比我的军事教育和培训更具吸引力。当我完成任务时,我开始购买房屋,并且总是喜欢谈论房地产投资。当我热爱祖国并为我的兵役感到自豪时,很容易看出我在房地产领域有第二个议程。军事和房地产投资为我的家人提供了安全保障,我希望本文能教其他退伍军人为他们的家人提供更多保障的机会。 

通过VA贷款积极履行职责的同时增加财富

在空军服役大约十年后,我用 VA loan 并被住房市场的成功和增长所吸引。离婚后,我需要经济上的帮助,并开始租用(破屋)我的主卧室,以支付大约一半的抵押贷款。这是一次巨大的经济救助,也是未来的学习课。我还需要再融资 VA贷款 to remove my ex-wife from the loan. I refinanced to a conventional loan and unknowingly restored my VA 权利 to use again.

[注意:就本文而言,我’ll use the word “entitlement.”  The VA贷款 “entitlement”实际上是退伍军人担保的贷款’的管理。这使退伍军人无需购买通常的20%首付或私人抵押贷款保险(PMI)即可购买。]

在任何兵役中’对服务成员始终充满自豪感和动力。鼓励成员参加每月,每季度和每年的性能竞赛。优胜者通常以更快的速度获得晋升,众所周知,晋升带来更多的钱。它’很容易看出,成员如何容易地专注于军事职业阶梯,对其他事情几乎没有余地或渴望。在执行现役时,有时会因追求其他机会而感到内gui,但最后,我继续我所爱的—学习和追求房地产机会。当其他人研究晋升时,我专注于购买其他投资或完成装修。

在我的军事旅行中,我经常 read books 关于房地产投资。我了解到有些人真正通过业主融资来进行房地产交易, flipping, the BRRRR strategy, and 批发交易。但是,我认为我在军队中担任旅行审计员时无法执行此类行为。我无法像其他人那样学习流程,也无法找到合适的人来成功投资房地产。我太忙了。几个月后,我终于意识到我已经拥有了所有的最佳机会!我曾经是老兵,可以用VA贷款进行投资。大约一年后,我用VA贷款购买了一个3,000平方英尺的双层公寓。三个月后,我收到了一份作业,并重复了购买第六套房子的过程。 

在我介绍VA贷款的要点之前,’有助于了解VA贷款的权利。目前,大多数地区的权利是 $ 424,100。但是,这种权利在昂贵的地区增加了。应享权利最高的区域是$ 721,050。这意味着您可以获得最高额度的贷款—或几笔VA贷款最多可享有最大的权利。退伍军人可以拥有的VA贷款的数量没有限制。 

VA贷款的融资费用

Unfortunately, there are funding fees for VA贷款s, as seen below.

 

关于VA贷款的10个关键事实

这里 are some of the key points to remember for VA贷款s:

  1. You can have more than one VA贷款.
  2. 每次购买最多可以购买4层。
  3. You can purchase only one additional time using a VA贷款 if it’认为是第一次升级,如果’在同一通勤区域内。
  4. 如果购买的商品不在原始购买的区域内,则可以再次购买,并且不需要升级。
  5. The 权利 increases in more expensive areas.  
  6. After purchasing with the VA贷款, you are required to live in the home for one year (see also #7).
  7. 如果在一年的居住期之前收到了新的军事任务,则可以在上次购买后的一年内在新的任务地点再次购买。
  8. 对于退休人员来说,这些好处仍然存在。例如,退休人员可以在任何区域购买两次—或超出原始区域—until the entire 权利 is used.
  9. 可以找到当前的贷款限额 这里。 在查看贷款限额时, 退伍军人只能使用适用于一居室家庭住宅的值 (甚至在购买多户住宅时)。
  10. 对于每笔新贷款,申请人必须保留足够的资金,以支付他们已经拥有的每笔贷款至少六个月的抵押付款。例如,如果您有三笔贷款,每笔抵押贷款为$ 1,000,则您的每月还款额为$ 3,000。对于六个月的准备金,您必须有18,000美元(3,000美元x 6)的可用资金来申请新贷款。但是,此要求可能会因贷方而异。

如果你 want to learn how to House Hack while in the 军事, 在此处下载我们的免费军用房屋黑客电子书!

所以让’我们从不同的角度来看待这个问题。 Currently, I have three VA贷款s. Two loans were acquired in a single commuting area. My third VA贷款 was acquired approximately 1,000 miles away when I received a new assignment. I have no further VA 权利 remaining of the $424k. However, if I moved to an expensive area, I could purchase again with the VA贷款 program. 

例如,如果我用我当前所在区域的所有$ 424k权利,然后搬到圣地亚哥(一个较贵的区域),则我的权利将剩下约$ 212k。圣地亚哥的最高保额为612,950美元。因此,我们可以战略性地转移到VA权利较高的区域,以进行另一项VA投资。还是’始终考虑您的贷款选择是一个好主意。根据您的情况,常规可能是更好的选择。

房屋贷款:负债还是资产?

这里’有资格获得贷款的关键点: 房屋贷款被认为是负债。寻求新的住房贷款时,您必须能够支付所有债务。 But 如果房屋被出租并且收入超过抵押付款,则’不再被视为责任!租金收入会提高您的债务收入比。你不’需要额外的军事/就业收入来获得新的贷款资格。因此,您必须先寻找房客,然后才有资格获得房贷。我几乎在每个家中’我已经住过,所以在准备申请下一笔贷款之前,我已准备好要出租的房屋,并已安排了房客或与之签约。这使排位赛变得轻而易举!毕竟,我在军队中,而且我知道很快就会采取行动。因此,最好将房屋准备好出租,并为下一笔贷款做好准备。

不用说,军人的生活对家庭来说非常艰苦。离婚对军人来说是不幸的现实,他们在捍卫我们都爱的国家的同时,常常必须支付子女抚养费或a养费。剩下的钱很少用于储蓄,增长或退休。我当时处于这个位置!服务15年后,我没有积蓄或401k存款,而是由房客支付抵押贷款。令我惊讶的是,我的净资产和责任迅速超过了我的军事同事和指挥官。

维修房屋 while Active Duty

I’我不是普通的房主,所以在您用双脚跳进去之前,请先了解我的工作。与其他投资者不同,我很少支付管理费用。首先,我不时付钱给儿子沟通和检查房产。后来,由于两年后我被调离该州,我付了一个朋友两年的薪水。两位经理都没有经验,他们的薪水是专业经理的50%。在大多数情况下,我负责所有维修并亲自与房客沟通,但有时需要有人在房屋旁停下来向我提供建议。

在大多数情况下, ’s probably best to leave the management to a professional. Also, it may not be legal to leave an area without hiring a professional property manager. Most owners would not manage properties while living in different states as I do. Therefore, 我不’建议我们做什么。 

It’我认为经理人薪水过高。租户有问题直接给我打电话,我’m可以打电话给修理工或以专业经理的身份进行购买。我们’ve都听说过有关房客捣毁房屋并在夜里不付租金而逃离的故事。即使使用专业管理人员,租户也将做他们所做的事情。其实我’如果我付了一位经理,并得知我的房屋被毁,我将非常失望。没有专业的管理,我可以将节省下来的钱转给房客,这会促使他们住得更长久。在一些家里,我’我故意降低租金,而我’ve在两个家中有相同的租户五年。在这些房屋中,我还有一个房主’协会(HOA)。他们每个月都会检查该物业是否有杂草或其他违规行为。 HOA完成一半的管理职责。对于不是由HOA管理的其他房屋,我会通过定期访问这些房屋采取更积极的方法。

我不会在通勤区域外购买房屋;但是,在重新分配到新区域后,我从未回避购买房屋。一世’我抓住一切机会买了另一套房子’我有机会。如果租金不能立即获利,我会评估长期前景。例如,如果我在租房时每月必须从口袋里掏出100美元,我仍然会得到贷款。从长远来看,我可能会支付18,000美元,但权益可能会超过150,000美元。

Also, rent has been increasing, so 我不’不必担心任何直接损失。对于某些人来说可能太冒险了,但是’一直在为我们工作。很多人’愿意长期看下去,他们常常会感到害怕。我认为,这种担忧和短期前景在很大程度上导致了2007年的房地产泡沫破裂。即使在整个房地产泡沫中,我’即使遇到不利的情况,我也从未出售房屋或取消抵押品赎回权。我敦促每个人坚持下去,并在恐惧开始累积时使它发挥作用。看到房屋可以带来的许多机会(例如出租,AirBnB或房屋黑客)并为您最大化投资! 

关于我的房地产投资过程的一点点

当我从一个房子搬到另一个房子时,我通常会进行现场翻页。我本来不打算在房屋上工作,但我’我总是愿意在机会出现时进行维修和升级。这样可以保证家的安全,并减少了我的管理工作量。它还可以提高物业价值和租金,吸引更好的租户,并实现 tax deductions 通过折旧。 

当你’重返家中,总是有搬家的计划。在一个地方,我特别担心租金低,15年抵押付款高。因此,我特别努力使房屋完美—而且有效!我在该地区租金最高,避免了损失。准租客正在敲我的门。仅仅三年之后,这所房子就拥有了4万美元的股权和出色的租户。凭借新的瓷砖地板,花岗岩台面和漂亮的浴室,它被评为该地区排名第一的房屋(根据Zillow)。因此,我总是建议您照顾您的房屋和投资。自己进行工作不是必需的,但无疑有助于降低成本。 

我们在圣诞节假期恢复的那栋被烧毁的房子

在一个圣诞节休息期间,我们得知房客意外搬出。我们需要迅速采取行动,以招募新的房客,但房子被毁了。我们决定开车1,000英里,自行进行所有维修。毕竟,在圣诞节假期期间没有机会寻求帮助,我们有能力自己做。经过漫长的车程后,我们打扫并粉刷了整个房子,并将瓷砖地板安装在主浴室和厨房中。我们还升级了主浴室中的布线,以改善照明效果,并对地毯进行了专业的蒸汽清洁。这是度过圣诞节假期的艰难方式,但事后我们为自己感到非常自豪。我们带着新签的租赁协议开车回家,一切都很好。我准备好当值后“vacation.”对于忙碌的军人来说,这种生活方式可能很难或难以应付,并且 I don’不要期望别人重复我的过程。这就是为什么我’我一直认为自己是一个努力的人,很快就会为他赚钱。

这里 are a few renovation pictures.

 

之前:浴缸中的大窗户,墙上没有电灯开关,没有风扇,地板不良。
 
之前:黑暗而过时
 
装修后:
 
之后:减小窗口大小,一切都是新的!
 
之后:涂漆的橱柜,新的微波炉和冰箱。新的照明和瓷砖地板,新的水槽和水龙头。
 
之后:新的瓷砖地板,开关,旋钮和灯。强调的橙色墙壁使房间变亮。
 
之后:小浴室功能齐全—瓷砖地板,新厕所,新洗手盆和水龙头,全身镜和双照明装置。
 
之后:涂砖,混凝土和木梁。新的瓷砖和漆成红色的门。重铺木地板。
 

在旅行中,我影响了许多退伍军人,购买了多处房地产,而且我非常喜欢听到他们的成功故事。在我的建议改变了他们的生活和金融前景之后,退伍军人常常会邀请我到家里或给我看照片。因此,我感谢所有退伍军人的服务和牺牲,并敦促他们充分利用给予他们的机会。在我退休时,我在三个州拥有六个租金。退役一年后,我在VA计划的帮助下又购买了三套房屋。拥有120万美元的投资组合,我认为自己已经退休了,但我热爱自己的工作!我的下一步是购买 multifamily property (约25个单位)进行翻新。一世’m hopeful I’能够将先前购买的权益用作预付款并执行 1031 exchange.  

谢谢所有为捍卫祖国所做的贡献。我希望有了这些信息,您’能够尽您所能来照顾自己和家人。我向您致敬,并感谢您的服务!发展和生活您应有的生活方式。

 

关于作者:


达雷尔D.
Darrell is a 军事 retiree who maximized VA贷款 benefits as he moved between assignments. He's currently using the BRRRR strategy on single family homes and seeking 1031-exchange opportunities for an apartment complex in the Dayton/Columbus area. He enjoys a hands on approach to renovation and management.

***作者已明确表示同意从The Bigger Pockets 博客重新发布此文章。

50%完成

你最好的电子邮件是什么
因此,您可以免费获得《军用房屋黑客》电子书吗?