How To BRRRR 您r Way to Financial Freedom

2020年10月2日

How To BRRRR 您r Way to Financial Freedom

Bro, Do 您 Even BRRRR?

现在我’确保你们大多数人都听过这个词 BRRRR 代表 购买,修复,出租,再融资,重复.  由BiggerPockets创造’布兰登·特纳(Brandon Turner)几年前,该策略本身就永远存在。 记住,低买高卖。它’就像这样,除非在这种情况下,最终买家实际上是 银行.  

 各行各业的投资者都喜欢BRRRR,因为BRRRR具有很大的灵活性,而不是标准的固定和翻转或购买和持有交易,并且具有显着的市场竞争优势(更多内容请参见另一个博客)。  像大多数房地产投资(REI)策略一样, 有利可图的BRRRR 取决于维修后价值(ARV)和您的估计修复费用(ERC)。如果您能熟练地评估这些数据,那么您将比竞争对手领先一步,并且可以达成一些可靠的交易!计算ARV和ERC的主题非常重要,因此需要自己的博客文章,网站,甚至还可能需要大学课程。 I think I’将从博客文章开始,但不是现在。现在,让’深入了解BRRRR的基础知识以及如何掌握BRRRR,以建立您的租赁投资组合!

 

购买

It’很明显,要想成为一个几乎所有东西的成功投资者,您需要弄清楚如何买东西,特别是如何正确买东西。 在REI中,我们购买...您猜对了,房地产!因此,您在市场上寻求新的交易,并且正在考虑实施BRRRR战略-您应该寻找什么?

 

请记住,成功的BRRRR的关键在于ARV(或“维修后价值”)之内。在评估交易时,您应该问自己:“What’我的ARV?所有偿还债务和还本付息后,ARV中是否有足够的空间可以从银行兑现最低75%的按揭贷款(LTV)?”传统上,BRRRR交易用于单身家庭住宅(SFR)的现金购买。 作为投资者,您放下现金购买房屋。然后,您将对房屋进行修复,从而迫使其升值并 重置 您的资本支出(CapEx)时钟。 

 

 

之后,您找到租户,然后在输入自己的房屋时出租该物业以赚取现金流量“seasoning”银行期间。 最后,您再融资并提取剩余现金以用于另一个BRRRR项目。什么时候’总而言之,您将拥有一个美丽的房屋,该房屋被租户占用,仍然有现金流-即使在您再融资后!握住那个吸盘10到15年,地狱甚至30年,直到一路流向银行!但是等一下...’s more.

 

什么 if you wanted to apply the same BRRRR strategy described above to buy a small Multifamily (MFH) property?  因为你是一个 精明的军事投资者 您已经知道您可以使用虚拟设备购买多达4个单位。所以呢’阻止您将这4个单位减为RRRR,并将您的现金再融资利润乘以4-绝对是N-O-T-H-I-N-G! 哦,我是否提到4个单位的现金流比SFR好得多?好吧,即使您进行了再融资,您仍然可以在每个门上看到$ 200- $ 300的正现金流!这一切都取决于找到合适的交易,然后当然以合适的价格有意购买。

修复

在此博客的开头,我已经谈到了ERC的重要性。 我不能高估这些数字的重要性。他们可以从字面上达成或破坏您的交易。 以下是一些提示,可帮助您提出更准确的ERC:

 

1)。走遍每一扇门

一旦按照合同将财产包好,请确保您正在进行尽职调查。 与承包商,杂工和物业经理一起走动每个单元。 拥有一支优秀的团队 专业人士是必须的!如果卖方胜出’t let you in, it’可能是因为他们没有’不想让你看到它。 要求您在尽职调查期结束之前看到每个单元。如果您即将结束,请要求您的代理与卖方协调尽职调查扩展。 如果他们拒绝,则假定该设备存在一个重大问题,可能会完全打乱您的电话号码。走开,为你躲开那枚地雷感到高兴。

 

2)。创建工作表并获取报价!

大多数新手投资者在计算项目的ERC时会跳过创建工作说明书(SOW)的必要步骤。 许多承包商会浏览一个单元,写下一些东西,指出一些其他东西,然后在试图提出自己的版本时喃喃自语。 公共数学 又名 承包商数学.  作为记录,承包商的数学总是偏高。 Very high.

 

自己动手,也许是您的承包商(除非您与 善意狩猎),并草拟合法的SOW。 我有一份excel表格,与承包商和物业经理步行时可以与他们共享。 我的经理和承包商填写了他们在遍历过程中注意到的需要解决的问题。 我让他们共同努力,因为虽然承包商可能想修理所有小东西,但我只想解决会吸引稳定的工人阶级租户(也就是我的单位没有镀金马桶)的事情。 SOW自动保存并上传到我的云中。我与物业经理核对了这些修补程序,并与承包商协商了劳动力价格。然后,我开始订购材料。因为我需要进行一些康复,所以我对市场上的哪些东西(包括材料和人工)成本有很好的了解。 这有助于防止任何 承包商数学 搞砸了我的整体数字。

 

 

 

3)。添加10%的应急储备

阿甘正传说得最好 “Shit Happens.” 同样的原理也适用于康复。 作为投资者,您必须准备支付任何意外费用。 一旦完成了SOW,并且对项目的ERC有了一个明确的了解,就帮自己一个忙,争取额外的10%应急准备金。 这10%将有助于支付一些需要完成的意外工作的费用。例如,在我的四联体中,厨房水槽下的水管几乎完全干透了。 我不知道,直到我们开始拆掉橱柜并更换水槽。就像您可以想象的那样,我们突然发生泄漏,不得不尽快派一名紧急水管工前往现场。不便宜。另外,我的初始修复预算中没有考虑- 哎哟!  Luckily it didn’不能终止交易,但您最好相信我很快就了解到我需要制定合法的SOW,并积极实施成本控制措施,以确保这些项目按时按预算进行。

 

设置好ERC和SOW之后。 您已准备好进行交易并开始复赛阶段。 切记还要考虑施工延误。这可能是由于多种因素造成的-只是唐’如果您的项目不惊奇’t complete on time.  根据您为项目提供资金和进行修复的方式,这可能会给事情带来麻烦(例如,使用昂贵的硬钱为您的交易提供资金)。创建一个SOW,获取一些报价,计算您的ERC,并密切注意您的持有成本,您应该会很好。

 

出租

这里的东西很不言自明。 任何投资物业的目标是 现金周转.  如果您不是为了现金流而购买,那就是为了升值而购买。 而且,如果您为了升值而购买,则您不是投资者。相反,我的朋友,你是投机者。 可悲的事实是投机者’通常会赔钱,尤其是当他们押注完全无法控制的因素(又称房地产市场)时!

 

在交易完成之前,请咨询您的物业经理以计算平均每月稳定租金。 您需要知道放置租户后每个月的预期现金流量。查看租金比较(aka 比较) 在您的邻居中了解事情的发展。 请记住,如果您恢复财产所有权,您将拥有一个漂亮的出租单元,其资本支出新低,现金流寿命长。 将租金维持在低于市场要求的水平。如果您可以将这些租金适当地转化为现金流量,则可以通过将其销售为“under-rented” asset.  投资者将跃跃欲试,而您仍然会以稳健的BRRRR利润进入银行。同样,您需要咨询物业经理以弄清楚这些数字。唐’不要害怕与这里的其他投资者接触。 特别是如果您觉得您的物业经理高估了租金。它’在交易中多加关注总是很有益的。此外,您在乎什么,无论如何您都将其包裹在合同中!

 

再融资

现在我们’已经达到了大多数投资者所惧怕的一步。 最不必要和完全侵入性的再融资过程。  请记住,这里的目标是为您的房屋提供至少75%的LTV融资。 这使您至少有25%的股权。一些投资者将通过以更为保守的60%的LTV进行再融资来进一步规避风险,而将40%的股权留在交易中。 您的LTV越高,可以从交易中提取的现金就越多,但是现金流量就越低。相反的情况适用于较低的LTV。当然,这一切都取决于银行’对您的财产的评估。 

 

我在本文开头提到,BRRRR的成功或失败取决于ARV。 好吧,这是ARV计算的第一步。在此阶段,银行将下令对您的财产进行评估。 根据财产类型和贷款程序,评估师将使用各种方法来确定财产的新价值。 使用SFR和较小的MFH属性,您可以期望评估者使用comps分析来分配属性值。然后,银行将以此价值为基础向您借钱-您的ARV越准确,您的生活就会越好。 Maybe you’甚至会中奖,您新修好的闪亮物业的估价将高于您的ARV估算值。在这种情况下,不要’不要贪婪。坚持您的计划,然后在较低的LTV上为您的财产再融资。它’有一点更多的股权总是一件好事,以防万一市场出现南移。 记住,我们不是投资者,而是投机者。现金流量是一项要求,而不是希望,梦想或愿望清单项目。如果您选择与一家小型社区银行进行再融资,则该银行可能会获得更优惠的条件,该银行将您的贷款记在其账簿上,而不是在二级市场上出售。打电话到一千家银行并填写无数贷款申请书时,’我对美好时光的想法’是完成您的退出策略并提高您的租赁投资组合所必需的。

 

重复

您’成功重新融资后,ve兑现了您的交易。 您甚至可能在家中拥有一些额外的资产...’仍然像冠军一样现金流!那’您希望在每个BRRRR项目中看到的内容。 现在,您只需保留您的投资,将其占用,并收集邮箱中的钱!哦,从您的第一笔交易中提取现金,然后以全新的交易重复该过程。 如果做得正确,BRRRR策略可以使您随着时间的推移获得一致的被动现金流。 一致的被动现金流 -不是’这是一个梦幻的短语。 使用具有SFR或MFH属性的BRRRR策略来建立您的投资组合,增加现金流量,并实现您的财务自由目标!

 

凯文·布伦纳(Kevin Brenner)是现役空军上尉,ADPI英雄,REIA创造者,博客和活跃的多家族投资者。 您可以通过ADPI Facebook组与他联系!

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