又是2008年了吗?

2019年04月01日

FHA修改了其贷款准则-我们是否会再度面临金融危机?

我不断看到 华尔街日报文章 今天被绑架了,还有一些非常有力的主张“it’s 2008再一次!”。除了只是想告诉大家 冷静点(我上次检查我们’re adults) 我认为它 ’对于投资者来说,这是一个相当有趣的话题,正在考虑和讨论。为了教育和考虑周到的话语,我想讨论这篇文章的主题并提供一些思想和资源。

 

首先,让’谈论《华尔街日报》的文章以及他们从何处获得信息(’我会完全震惊你 原始资料)。 《华尔街日报》从中获得了他们的信息 HUD更新 在3月14日发布的FHA概述了总抵押贷款记分卡上的理由和限制,并将其文章重点放在了FHA将因其限制而被排除在贷款之外的人数。

 

FHA更新中指定了限制贷款选择的4个原因:

  1. 现金提取再融资的增长
  2. 高债务对收入比率的抵押贷款增加
  3. 平均信用评分降至670
  4. 信用评分的集中度不断提高,低于640,而DTI比率超过50%。

 

有趣的是,《华尔街日报》提到了除#1原因之外的所有这些原因-现金再融资。这些是业主居住的人,他们正在借入超出其当前欠款额的新贷款,以获取现金来做其他事情。这些天’HELOC,完全独立的产品,’注意到这些地方’•精简用于降低现有FHA贷款利率的贷款,而无需进行全面承销。什么’s more, it’这些FHA至FHA贷款在2018年第四季度的平均信用评分最低,为658。



《华尔街日报》提到,债务与收入之比很高,而低信贷与高DTI相结合,仅在本文的最后一段中提及。如果年轻一代率先购买,债务/收入比率是否在增加,这真的使我们感到奇怪吗?根据 2018 NAR世代买家指南, 37岁以下的购房者构成了最大的购房者群体,占36%,而这些购房者的学生贷款债务较高且收入最低。“...在37岁及以下的债务中,有46%的买方报告有学生贷款债务,贷款余额中位数为25,000美元。有学生贷款债务的份额作为买方下降’s age increases. ”尽管风险的增加肯定是显而易见的,但我想知道,随着世代金融习惯随着时间的推移而发生变化,今天的学生贷款债务是否比以往任何时候都多,更高的债务收入比是否仅仅是未来的现实?

 

2016年,联邦住房管理局放松了放贷规定,允许抵押贷款人包括较高风险的申请人。本月,联邦住房管理局(FHA)修改了《总抵押贷款记分卡》,要求对某些贷款进行人工承销,这意味着在过去两年中可能获得抵押的某些人由于更严格的规定而不再有资格。基于 2018年第四季度国会季度报告 FHA看到了风险贷款不断增加的持续趋势,并采取了限制措施以减少批准的风险贷款的数量。 

 

您可以在下图中看到,自2016年放宽贷款以来,两年内借款人信用评分低于620的百分比几乎翻了一番,从6%增至刚刚超过12%。


那么,增加的风险实际上是从哪里来的呢?

在我看来,《华尔街日报》似乎已经掩盖了一个事实,那就是很多风险来自现有抵押的现金再融资。这可能来自许多地方-中年业主掏出钱来偿还债务或为子女支付大学费用,或者年长的房主掏出钱来在仍可以使用的时候用于游艇和汽车等奢侈品,但是’年轻的自用房主不太可能大量使用现金返还贷款。

 

年龄在37岁以下的人群面临的风险是,他们的抵押贷款负担沉重,信用评分略有下降,但对他们的信用而言,他们有多年的潜力,并且随着时间的推移可能会增加工资。“bet” on. The risks with cash-out refinance to middle and older aged existing homeowners are that they are trying to leverage their homes without having maintained excellent credit and low debt to income ratios. Instead of being a sure 赌注, though, they are likely at or just beyond their peak earning years with retirement on the horizon. The FHA is doing its exact job though by creating stricter underwriting guidelines that will mitigate the risk of lending to both groups.

 

我们如何知道是否还会发生其他崩溃?

我们不’t,但我们可以做一些理性的比较来检查自己并保持集体恐慌。事实是,所有市场都是周期性的,所以我们当然’最终将陷入低迷,但是大萧条比任何人所期望的都要多。

 

苹果到苹果,在这里’s that same 2014年第四季度国会季度报告 (这些报告仅可追溯到2010年),这特别表明2007年(2008年崩溃的前夜)几乎 50% 总发起机构的信用评分低于620。





根据《 2018年第四季度报告》(上方链接,下图),虽然我们看到源自贷款的信用评分较低,但2018年低于620信用评分的贷款比例仅为约12%,而近50%占2007年的百分比。2011年,联邦住房管理局的平均信用评分上升至700以上,降至670的水平令人瞩目,但我很难说12%相当于2007年风险贷款的50% 。



那么,是否又是2008年呢?

我几乎不这么认为。我认为,联邦住房管理局(FHA)在2016年有一定的回旋余地,并发现这导致它感到不舒服的风险增加,并正在采取相应的行动以确保我们适当地降低贷款风险。

 

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