Brandyn Cox的房地产投资税务咨询

2020年3月20日

我想花一些时间来强调房地产投资的一些非常重要的方面。有些人可能已经知道这一点,有些人可能对此感到困惑,而另一些人甚至可能不了解我的主题’ll discuss.

目录
1)不包括房屋买卖
2)未被捕获§1250 Gains
3)积极参与以弥补被动损失
4)了解折旧与税收损失
5)房地产专业人士

1) 如果您符合以下条件,则可以排除主要居所的出售:
a)您最近五年居住在该物业中至少两年。

b)您在居住期间拥有财产。

如果您执行合格的正式延长任务(部署,PCS,TDY等),则期限可以延长到15年。
笔记—您必须履行合格的官方延长职责,才能中止相关事宜。例如,如果您是ETS,’不再履行合格的官方延长职务。您最多可以排除$ 250,000($ 500,000’重新结婚共同提交)。这仅适用于长期资本收益(等于出售价格减去出售费用减去购买价格)。另外,此排除不适用于§1250未收回的收益。

2) 当您出售或处置财产时(合格的人除外)§1031交换),您必须重新获得以下收入:

a)折旧

b)允许折旧

如果您忘记或没有’要在最近三年内进行折旧,您可以修改这些退货以获得退款和输入折旧的索赔。那是什么§1250 property? It’的房地产。当您购买物业时,您会得到两部分:i)土地和ii)建筑。土地纯净§1231属性,建筑物部分是§1250. Land doesn’会贬值,但建筑物会贬值。出售房产后,您必须添加§1250折旧折合成总收入。下面是一个示例:

示例:假设您以200,000美元的价格购买了物业,分配给土地的金额为50,000美元。这意味着§1250属性的折旧基础为$ 150,000。如果该物业于2014年1月1日投入使用,而您于2020年9月1日出售,则您’将允许或采用的折旧扣除额约为$ 33,000。假设您以$ 225,000的价格出售该物业,并有$ 10,000的销售费用:
225,000美元的销售价格
-$ 10,000的销售费用
-$ 167,000调整基础
=总计48,000美元
-$ 33,000的未记录§1250 GAIN
= $ 15,000长期帽。收益

传统的数学运算会告诉您您只赚了$ 15,000,但是您’d请务必谨慎,不要多留33,000美元。

3) 如果您积极参与租赁房地产企业,则可以从其他收入中扣除最多25,000美元的损失。但是,这仅在以下情况下适用:

a)备案状态不是已婚的单独备案

b)您的修改后收入少于$ 150,000

但是,如果修改后的收入在100,000美元到150,000美元之间,那么您最多只能扣除差额的1/2。例如,收入$ 130,000仅剩$ 20,000,直到您达到$ 150,000,因此您最多只能从其他收入中扣除$ 10,000。
如果你 exceed $25,000 or allowable limits, those losses carry over until either:

a)您处于收入起征点之下。

b)你有被动的收获。

c)你’重新成为房地产专业人士。

d)您出售财产。

4) 这很简单-折旧只是阻止损失的行项目之一。 税法中的任何规定都不允许您折旧,除非您’重新成为房地产专业人士。

5) 如果你’重新现役,你不’没有资格成为房地产专业人士,但您的配偶可能有资格,您可以领取补助金。房地产专业人士’与积极参与有相同的局限性。该主题是一个备受争议的项目,美国国税局(IRS)喜欢对该选项进行诉讼。如果您认为自己可能没有资格,请不要’试一试。如果您与合格的税务专家一起工作,而他们认为您’会做到的,去做。

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