房地产成为军人最佳财富创造者的5个理由

2017年5月22日

军事房地产投资–房地产成为军人最佳财富创造者的5个理由

 

在美国进行房地产投资是不可思议的。来自其他国家的投资者通常不理会由此产生的任何额外税收,而是投资于我们的房地产市场。他们认为我们的系统是如此有利可图。如果您或您的父母在2008年车祸中陷入困境,那么您可能在房地产方面处于领先地位,这是完全可以理解的。但是,所需要做的就是用系统的知识武装自己,以准备好利用下一次市场崩盘,而不是在所有的歇斯底里中生存甚至淹死。

房地产有五个特定方面可以说明为什么这是一种建立财富的绝妙方式。每个方面都有足够的理由进行大刀阔斧的投入,但是如果将其适当地结合起来,其结果是不容忽视的。

  • 杠杆作用
    • 这个 term is thrown around so often, it has almost become a buzz word. The problem with buzz words is that people rarely understand their true meaning. 杠杆作用, according to Investopedia, 是个 使用借入资金的投资策略。”这是我喜欢思考的方式:它’一种投资更多的方式 钱。这笔钱不是您的,实际上,您是在付这笔钱的利息。但是,总而言之,现在您投入的资金比以前更多。最好的部分是,您从这笔钱中获得的收益与借入该笔钱的比率成比例地乘以。例如,如果您有20美元,并且一年内从该笔钱中获得5%的利息,您将拥有21美元。如果您用这20美元以3%的年利率借入(借入)另外80美元,而您从全部100美元中总共赚取5%,那么在向贷方付款后,您将最终获得约22.60美元。这看起来似乎不是很多,因为我们在谈论的是1.00美元的收益对2.60美元的收益,但是在此示例中,投资回报率提高了160%!现在想象一下,如果您收取的利息与您赚取的利息之间的差额更大,并且现在想象您正在使用更大的金额。一个简单的事实是,如果您从一笔钱中赚取的利息多于借入该笔钱所支付的利息,那么您就是一个聪明的投资者。为了说明我的观点,我过度简化了这个示例,没有考虑通货膨胀和其他各种因素。
  • 折旧和升值
    • 这个 is where things really start getting magical.These are two very separate topics, but I like talking about them together. The economic trend, according to the 美国人口普查 房屋平均升值幅度为5.4%。虽然,一些专家认为该比例接近3.2%,但这不是重点。除了所有的通货膨胀和其他因素,这已经是一个不错的投资回报率。特别是当您考虑所有债券时,人们只获得2%的回报。
    • 折旧与升值恰好相反,但仅从税收角度而言。这个事实才是真正的改变。在国税局(IRS)的眼中,房地产投资在用作租赁物业时是一种贬值的商业资产。换句话说,美国国税局认为房地产正在逐渐失去其价值。现在,如果一块财产在没有维护或一般护理的情况下在路边腐烂,那将是正确的。让我们假设某个房地产投资将获得所需的维护和保养。我们知道,从长远来看,它不会失去其价值。实际上,如果您精明自己的购买方式,其价值可能会升值到全国的几倍’s average.
    • 但是,国税局仍然认为它正在失去价值!为什么这很重要?因为它损失的价值可以从您的应税收入中扣除。繁荣!根据您拥有的投资物业的类型,其价值将在27.5或39年内减少到零。因此,如果您为租赁物业支付了$ 275,000,则您每年可能会扣除$ 10,000的收入。如果您将该扣除额与还将扣除的抵押贷款利息相结合,则该财产的应税收入很可能为零。如果这个概念仍无法对您产生足够的影响,请了解一下:有一种方法可以投资房地产而不交税。这不是漏洞。实际上,美国政府希望您完全按照我刚才的描述去做。但是以后还会有更多的税收。
  • 现金周转
    • 这个 是这个神奇难题的下一个重要部分。在分析房地产投资时,我尽量不考虑升值。相反,我专注于现金流。计算非常简单:月收入(租金)– monthly expenses (loan payment / utilities / management / taxes / other) = monthly cashflow. The reason why cashflow is the most important metric is because A) I want to know that the property can at least pay for itself. 这个 renders less investor stress and makes it a more of a 被动投资... and B)目标是创建 额外的收入来源。如果您在支付所有费用后仍未赚钱,那么您将在脚下谋生。另一个了解您做得如何的好指标是投资回报率(ROI)。如果您想了解自己的资金运作状况,只需将每年的现金流量加起来,再除以预付款,就可以获得ROI。我的投资回报率是现金流回报率超过10%,也就是“现金回报率现金”。
  • 税收优惠
    • 特别是折旧,利息扣除和其他业务费用。我已经写过关于扣除财产折旧的文章,但我只简单地提到了从抵押贷款中扣除利息。为了真正了解您可以扣除多少利息,您需要了解贷款的基本知识。不必过多地参与杂草工作,只需了解您每月还贷或抵押的一部分就是利息。如果您处于贷款期的前半部分,那么您支付的利息比本金还多。例如,假设在某个特定年份,您的抵押贷款总额为30,000美元。举个简单的例子,假设其中有2万美元是利息,1万美元是本金。在那一年,您可以从收入中扣除$ 20,000。如果我们使用与主要住所(非出租物业)相同的示例,那么所有这些利息都可以从您的固定收入中扣除。因此,如果您处于15%的税率范围内,则$ 20,000 * 15%= $ 3,000。因此,您可以从口袋中掏出3,000美元的更少的所得税(更高的3,000美元的回报)! 
    • 业务费用也可以扣除。当人们对冲销费用变得更加兴奋时,如果他们只是选择完全省钱,我总是会大笑。每个人都讨厌税收。如此之多,以至于人们宁愿在费用上享受折扣,然后如果该费用以某种方式消失了。这是一个简单的小事实,大多数人只是忘记或不理解:注销一些东西作为业务费用意味着您仍在为此付出代价。唯一的区别是,您现在将获得15%(或其他税率)的折扣。这是因为您花的钱尚未被征税。当您将其注销为费用时,您仍在花这笔钱,但您从未支付所得税。
  • 净资产增长
    • It’谈论净资产很有趣。这就是财富建设的全部内容。当我讨论减免利息时,我提到您的抵押贷款的一部分符合原则。只是为了确保我们都在同一页上,当有人提到金融世界中的原则时,他们正在谈论还清您借入的资金。在房地产的背景下,考虑一下它就像慢慢拥有越来越多的财产一样。一次将财产所有权从银行手中转移到您手中。如果您拥有多个出租物业,并且房客还清了您的贷款,那么每一笔都将每月增加您的净资产。

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总而言之,房地产投资是不可思议的。您只需花五分之四的价格即可购买本质上属于企业的物业,并每月赚取免税钱。同时,您将增加自己的净资产并 会有人-除了你自己-还清你的 loan. Additionally, 您将获得额外的好处,即扣除公司内的所有利息,折旧和业务费用。然后,当然,除了潜在的升值外,还有绝对的优势。但是请记住,我在分析交易时并没有计划。

专为军事… Three words, 资深事务贷款, 要么 VA贷款 简而言之。我觉得这是当兵的最明显的好处,但是我对抵押贷款的退缩和恐惧感到惊讶。归根结底,您需要变得聪明。像任何投资一样,做好功课。要聪明,并实现它。

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文章撰写者 马克·希奇(Markian Sich).

 

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