前12种需要了解的REI缩写解释

2019年9月22日

前12种需要了解的REI缩写解释

美国空军上尉ADPI英雄Kevin Brenner / @investorkev

“Education is the 我们赖以建立未来的基础。”

-克里斯汀·格雷戈尔

 

It’下午3点,您正坐在内衣上,躺在奇怪的蜡纸上,几乎在每位医生的病人长凳上’在该国的办公室。  It’30分钟以来,您’我几乎记住了有关心脏病的信息海报。  

最后,您的医生手里拿着剪贴板,将门打开并以低俗的问候打您。   It’只是例行的身体锻炼,无需担心。您通过所有基本测试并回答标准 家史 问题。 离开之前,您的医生会提出一些医疗问题。 正常的权利。我也这么认为。好吧,如果您的医生难以解释,哦,我不知道’不知道,有什么与您的健康问题有关的吗?如果相反,他开始尴尬地结结巴巴,回避了您的问题? 当您知道自己将不得不支付定额手续费来掩盖这个人时,您就会开始感到肚子下沉’s fee.  

当然,也许他’掌握了医学知识和专业知识,可以证明他知道自己’在谈论,但如果您的医师可以’t 有效沟通 与他的病人,他’将会很难过活。 同样的原则适用于房地产投资(REI)。在你可以之前 走路,你必须能够讲话!

事实是,无论您的专业是什么,交流思想的能力对成功都是至关重要的。 而且,包括REI在内的大多数专业都充斥着首字母缩写词和行话,如果您想被该领域的其他专业人员所重视,则必须掌握这些缩写和行话。 学习这些术语不仅可以帮助您建立信心,还可以激发周围的人。没有人愿意把钱捐给谁’不知道他们在说什么。研究这些术语。 将它们应用于您的日常交易分析,在您不了解它之前,作为精明市场的投资者的声誉就将排在您之前。  

查看下面的12个REI首字母缩写。  Pretty soon you’像专业人士一样丢掉这些术语!

  • 潜在总收入(GPI)
    • 定义:代表投资者从其所有资产中获得的潜在总租金收入。该数字通常用于评估物业和计算有效总收入时–用于准备所得税申报表。  The good news –房地产允许个人投资者获得合格的扣除额,从而使这一数字保持较低水平,并限制了他们的整体税收负担! 
    • 示例:您的SFH每月赚取$ 1,000的租金。 因此,您的GPI为$ 1,000 x 12或$ 12,000。  
  • 净营业收入(NOI)
    • 定义:表示减去任何合理的运营费用后从投资物业收取的收入金额。 合理的运营支出可以是物业管理费,空置估计数,维护费和资本支出。 NOI是需要考虑的关键因素 之前 购买物业。 它也可用于计算投资的资本化率或上限率。 
    • 示例:您的SFH每月赚取$ 1,000的租金。 However, you are spending $250/month in operating expenses. 因此,您现在的每月NOI为$ 750。这样您的年度NOI = $ 750 x 12 = $ 9,000。 
  • 现金流量(CF)
    • 定义:扣除所有抵押贷款,账面成本,运营费用等所有支出后,出租物业产生的现金净额(正数或负数)。换句话说,您的现金流量是您每月剩余的现金,并用于计算您的投资回报率。  This figure is the 圣杯 房地产投资,但在高端市场有时却被忽视了。  Word to the wise – if you don’投资现金流,容易被裤子压垮 什么时候 市场低迷。  
    • 示例:您的SFH每月赚取$ 1,000的租金。 您的每月PITI(另一个有趣的缩写,指的是“原则”,“利息”,“税收”,“&保险)达到$ 500。您的运营支出为每月250美元。 因此,您每月剩下$ 1000- $ 750 = $ 250的正现金流量。听起来可能不多,但是请考虑一下–今天的大多数投资者’市场期望每扇门(或每扇门)至少有100美元的正现金流。  $250 isn’现在听起来很糟糕,不是吗? 
  • 维修后价值(ARV)
    • 定义:代表不良资产的未来价值 它已经修复,并计划进行改进。 许多房屋挡板和BRRRR投资者的全部投资都基于这一数字。  It’做功课并确保ARV健全很重要 之前 进行投资。  
    • 示例:您的现金流量’从您的第一个SFH中获得的收益使您能够购买潜在的翻转。 您所寻找的物业标价为$ 50,000。在运行比较市场分析(CMA)并下达评估书后,您需要评估该价格代表其当前价值。 您的承包商估计需要25,000美元的维修费用。您的经纪人和导师告诉您,该物业一旦修复,就可以以$ 125,000-$ 135,000的价格出售。保守地,您的ARV = $ 125,000。   
  • 资本支出(资本支出)
    • 定义:指您可以支付的主要费用 大写 随着时间的推移,换句话说,用于维修的费用将为您的财产增加可观的价值(例如,屋顶维修/更换,HVAC更换,水暖/电气升级,内部装修,外部装修等)。根据经验,您应该每月保留NOI的8-10%作为CapEx储备金。 在计算现金流量和投资回报率时,应将此数字与其他可变的每月支出(包括空置,定期维护和物业管理)一起考虑在内。  
    • 示例:您的翻转项目正在进行中,承包商通知您需要更换屋顶。 他给您报价10,000美元以更换整个屋顶。在您的市场中,您知道一个全新的屋顶应该可以使用大约20年。 分解费用,您确定完成这项工作每月将花费您$ 42。与您的经纪人讨论后得知,新的屋顶为您的房屋增加了大约25,000美元’s value. 因此,现在$ 10,000的费用将在未来6个月内增加价值$ 25,000的价值(也就是$ 15,000的利润)。值得?我认同。  
  • 比较市场分析(CMA)
    • 定义:指对房屋的评估’的价值基于最近出售的类似房屋 可比 要么 补偿 在同一个街区。  It’请务必注意,CMA是 与由持牌鉴定人进行的鉴定相同。 查看我的博客,了解如何评估您的财产’在这里值得(插入链接)。 
    • 示例:CMA传统上是由房地产经纪人执行的,但也可以由熟悉您市场中房屋价值的房地产顾问执行。 CMA用于单户住宅和小型多户住宅。  在此处了解更多信息(插入链接)!
  • 投资回报率(ROI)
    • 定义:ROI是一种绩效指标,用于评估一项投资的效率或比较同一投资类别中各种投资的效率。  
    • 范例:投资报酬率=(投资现值–投资成本)/投资成本

您的翻转完成,并达到$ 125,000的ARV。 您为此投资和维修支付了现金,因此您的总费用为75,000美元。 假设关闭费用为12%, 投资回报率=($ 110,000-$ 75,000)/($ 75,000)= 46.7%

  • 现金回报率(CoC)
    • 定义:CoC通常用于房地产承销,是一种度量指标,用于计算赚取的现金收入与投资于房地产的现金量的比率。 CoC和ROI之间的主要区别在于CoC需要税前现金流,而不仅仅是 您的投资价值. 因此,CoC在商业购买和持有房地产交易中更为普遍,并让投资者知道他们的初始投资赚了多少钱,以及什么时候可以收回全部初始投资。 
    • 示例:CoC =年度税前现金流量/总投资现金 

毕竟,您最初的SFH租金每年要支出3,000美元(每月250美元)。 您投资了50,000美元的20%,即10,000美元的首付款,并且没有进行重大维修。 根据以上公式,您的 CoC = 30% 

  • 债务偿还率(DSCR)
    • 定义:代表银行和信贷员用来衡量可用于支付流动债务的现金流量的比率。  That’s为什么在申请抵押时必须向您的贷款员申报收入。他们使用您的税前收入与您申请的债务额之比来确定您是否符合他们的风险标准。 在大多数情况下,申请常规贷款时高DSCR会破坏交易。  
    • 示例:DSCR =净营业收入/总债务偿还

您正在申请抵押贷款以购买另一处出租物业。 您有一份出色的W-2工作,年收入100,000美元。您当前的租金每年的NOI为$ 9,000。 您租用了全日制公寓,每月只需$ 1,000(每年$ 12,000),’要求银行提供$ 80,000的贷款,以支付$ 100,000采购额的80%。 使用以上公式,您的DSCR等于: 

DSCR =($ 100,000 + $ 9,000-$ 12,000)/($ 80,000)= 1.21

 

  • 价值贷款(LTV)
    • 定义:指对银行和其他贷方用来使借款人合格并检查抵押的风险的评估。 通常,用于常规贷款的LTV最高可达80%。一些非常规的贷方,例如私人贷方和硬贷方,可能会以90%的LTV借给您钱。  通常,这种便利会以积分和/或更高的利率形式向您收取高昂的预付款。 
    • 示例:您的新租金为100,000美元。 您正在以80/20或80%LTV的比例抵押。 假设您有资格获得抵押和评估的财产至少为100,000美元,那么银行最多将向您提供80,000美元的贷款。    
  • 总租金乘数(GRM)
    • 定义:是一种评估方法,它使用其年总收入来分析租赁物业,以确定您的投资仅通过租金即可收回投资的时间。 
    • 示例:GRM =价格/年租金总额

您正在评估新租金。 它的价格为100,000美元,您的物业经理告诉您,这套房子的租金很容易,每月只需1200美元,即每年14400美元。 

GRM = $ 100,000 / $ 14,400 = 6.94 

使用上面的示例,如果您决定用现金购买投资,则大约需要83.3个月才能还清投资。  However, it’重要的是要注意GRM确实 计入任何运营费用,因此’最好用作初次比较工具。  Don’将农场打造成良好的GRM。 

  • 意向书(LOI)
    • 定义:意向书被用作一般在商业和大型多户房地产交易中使用的销售合同的一般占位符。 虽然意向书不是官方具有约束力的合同,但它确实向卖方证明了买方的严肃性和信誉。拥有正式的意向书也将帮助买方获得传统的银行融资。 

具有以上所有术语的工作知识将为您提供帮助 有效沟通达成交易. 每天练习使用这些术语,以增加您对房地产交易的了解,并在市场中建立信誉! 

 

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凯文·布伦纳(Kevin Brenner)是位活跃的房地产专业人士,专门研究小型多户长途BRRRR投资。 他目前在美国空军任职时在州外经营8个现金流动单位。了解有关Kevin的更多信息’我们ATOM运营团队内部对房地产的热情!

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