什么是多家庭联合组织?

2020年5月12日

什么是多家庭联合组织?

如果你’曾经考虑过房地产投资者如何购买庞大的多户家庭交易,这个主题适合您。虽然有些人有能力购买价值300万美元的公寓大楼,’对于大多数投资者而言,这是不可行的。多户企业联合组织甚至可以帮助最初级的投资者实现拥有多户企业财产的目标。


简而言之,多家庭联合组织是一项团体投资。它允许赞助商投资原本无法负担的物业。发起人负责研究和评估财产,并筹集资金购买财产。在多家族联合组织中,寻找多个投资者来帮助交易交易至关重要。这些银团成员共同承担多户投资的风险和回报。 (您可以查看我们的联合播客 这里)

多户企业联合组织中的角色很重要-普通合伙人(GP)的结构和交易管理。通常这是几个专注于联合组织不同部分的人—例如:寻找交易,承销,与投资者的网络/关系,融资研究,谈判以及最后但并非最不重要的—尽职调查。有限合伙人是被动的投资者。他们将进行投资以从交易中获得股本。

通常,多家庭联合组织是依法成立的有限责任公司(有限责任公司)或有限合伙人(有限合伙)。联合的LLC或LP协议条款包括发行权,GP’拥有管理交易费用的权利,以及保荐人和投资者的投票权。  

多家庭联合组织的钱

多户企业联合组织的两种债务是追索权贷款和无追索权贷款。这两种贷款之间的区别在于,在丧失抵押品赎回权的情况下由谁负责。最受欢迎的选择是无追索权贷款—这样可以确保担保人对借入的款项承担个人责任。尽管对投资者来说是更好的选择,但无追索权贷款可以带来更高的利率,并且仅给予信用评分和财务状况良好的个人。

除债务外,公寓银团交易通常使用两种类型的融资:过渡贷款或永久代理贷款。 Joe Fairless解释说,过渡贷款是仅利息的短期贷款,直到借款人(GP)能够获得长期融资之前才使用。这些通常是无追索权的,并且很快就关闭,但是如果银团在贷款期限届满时无法获得再融资,则可能会有风险。

永久代理机构的贷款来自房利美或房地美,可以是长期的。与过渡贷款相比,期限为5年,7年或10年。条款结束时,保荐人将不得不选择偿还剩余的余额,再融资或出售。这些通常也是无追索权的,但是装修费用不能包括在贷款中。此外,由于这些贷款是由政府支持的,因此如果财产在实际和运营上陷入困境,它们可能不符合资格。

多家庭联合福利

降低风险

因为你’重新进行被动投资,您就是与其他投资者共同筹集资金。您只需对与您的投资相当的损失承担责任,便会从中受益。为联合组织做出贡献意味着您不’不必承担所有损失的重担!

占用

物业越大,空置的费用就越少。大型多户住宅的空置率低,即使有几个空置单元,也仍可能有现金流。如果是单户住宅,如果物业空置时间较长,就会陷入困境—让您付帐!

时间

Multifamily syndication can be much less time consuming than other investments. 如果你’作为有限合伙人,财产管理,交易研究和贷款全部由GP完成—留给您更多时间,同时仍可从房地产投资中获益!

物业管理

由于拥有大量财务资源,因此可以收购一家全职的物业管理公司。这减轻了您管理大量租户的压力和责任。 PM公司还在代管过程中帮助进行尽职调查。

细节决定成败

了解赞助商和联合组织的详细信息。唐’只是把钱扔给任何人。研究你是谁’重新投资并获得同行(受信任)投资者的推荐。您’很快就能找到优秀的GP!

对于合作伙伴协议,请确保您通读所有内容。梳理一下,如果你’不确定,请让律师仔细阅读。你不’不想陷入对您不利的交易。咨询专业人士将使您对联合交易有更大的信心。

通过具有被动投资的能力,多户企业联合组织可以成为建立房地产投资组合的好方法。它还可以帮助您建立对房地产投资的信心。无论你’作为初学者或经验丰富的投资者,多户企业联合组织的好处将使您走上财务成功之路。

如果你're looking for more information on multifamily 投资, check out our blog posts "跳入多户投资“和”筹集私人资本的5个关键”。

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