为什么需要了解弗吉尼亚州的潮水倡议

2019年5月18日

什么是VA潮水倡议? 

这是真实的生活,它发生在我身上,是个预防性的故事。我想分享我的 潮水 未来的房屋买卖双方的故事。潮水在当前市场上的发生比以往任何时候都要频繁。我希望更多的人意识到潮汐水的情况,以防万一。我和我的丈夫在他的军事生涯中已经购买和出售了几套房屋。我们’既使用常规贷款又使用VA贷款来抵押房屋。在此示例中,我们是卖方,买方是使用VA贷款购物。

直到几周前,我才听说过这个词, “Tidewater” 与房地产有关。我对VA和常规评估过程都非常熟悉,但是我从来没有想过。我们曾经购买过的每座房屋的每次评估都以合同价格或略高于合同价格的价格出现。方便吧?

租还是卖?

当我们准备进行PCS(军事搬迁)时,我四处奔波,试图为我们的房屋寻找物业经理。我们搬家后打算租房子。我们’作为房东感到很自在,但是当我们出租房屋时,我们更喜欢让物业经理来管理房屋。在我的PM搜索中,我的朋友Lindsay Litton是联合创始人 MilHousing网络 使我与她的一位认可房地产经纪人匹配。 MilHousing房地产经纪人经过审查和经验丰富。他们还必须完成一定数量的VA贷款工作。简而言之,他们知道自己的东西。

A “HOT SELLER’S MARKET”

在与我的潜在房地产经纪人的采访中,他介绍了一种出售我的房屋和出租房屋的方案。他甚至还从建筑物内的一家公司带来了一名PM,以介绍一个出租案例。两种情况都很吸引人。即使我最初想把房子租出去,’不要无视他的案件中出售我们房屋的数字。我的决策过程可以在以后的文章中进行总结,但是我决定走出售路线。我已经准备好将未来可能的现金流量(以及房东的头痛)用于某些房地产利润的交易。

就在两年前,他把我的房子的价格高出了我们所付价格的20%! 接下来他告诉我它只会在市场上出售一周。刚开始时,我是一名负南希,我对他为我的房子定价多高表示怀疑。但是,他向我保证,目前市场很火爆。库存低,买家池高。他只是向我显示这些数字以获取业务吗?我们稍后是否需要降低价格?他向我展示了我所在地区的最新唱片以支持他的价格,从而消除了我的疑虑。他最终部分正确。当我们收到要价比要价高出$ 5,000的要约时,它才在市场上停留了四天!

他确实警告过我。房屋定价比其高20%’两年前的最后一次购买价格是一个冒险的举动。我认为他的意思是冒险,因为可能很难找到买家跳高价格。不,找到买家很容易。我的房地产经纪人指的是评估师对为强力买家定价的房屋不满’市场。报价高于要价的房屋更是如此。

 

等待,我知道COMP是什么,但再次告诉我

“Comps” or 补偿arable sales 在为您的房屋定价时很重要。一个真实的“comp”是销售,而不是清单,真的’甚至不是待售商品,’s a sale. When you or your realtor look for 补偿s, they should be recent sales, in your neighborhood, and similar square footage as your home. They should also be similar in terms of bedrooms and bathrooms. Adjustments to 补偿s can be made depending on other valuable features like number of garages, condition of house, lot size, views and special features like pools, age of home HVAC systems, roofs, and upgrades.

 

常规VS。 VA评估程序

销售过程一直在进行。我们提出了要约,完成了检查和异议报告,现在我们开始进行评估。与常规贷款相比,VA贷款的评估过程略有不同。对于常规贷款,贷方直接从他们选择的评估公司命令评估。但是,在使用VA贷款的情况下,贷方通过VA请求评估’的在线门户系统。然后,虚拟设备分配其中一个’VA在当地批准了评估师对房屋进行评估。

 

ENTER,潮水

评估后几天,VA评估师对我们的买家进行了回复’他正在援引的贷款人 “Tidewater”。潮水。这是什么意思?听起来有点吓人。简而言之,这意味着评估师不同意合同价格。他以低于合同价的价格评估了我们的房子。低于买方要付给我们的价格。他对它的评价少了多少?我们不’不知道,永远也不会。

看来不公平,对吧?它’s not meant to be. 潮水倡议 开始于2003年,最近一次更新是 2017年7月的VA通告. If the appraisal comes back short, the 潮水 process allows the appraiser to review additional sales data through 补偿s and any other imperative market information that may support the original contract price of the house. Humans make mistakes, so 潮水 allows for additional 补偿s to support a price after a VA Appraiser makes their initial judgement.

 

潮水过程介绍

一旦 VA评估师 随潮水裁定一起返回时,他们将通知评估申请表中列出的联络点。它’通常是贷方或买方 ’s realtor. That person then has 48 hours or two business days to get back to the appraiser with the appropriate verifiable sales 补偿s. Remember that 补偿s are sales, not listings or pending contracts. 如果房地产经纪人希望使用自己的未决报价作为理由,则必须随附合同。

在我们的情况下,买方’s lender and realtor told my realtor about the 潮水 situation. Luckily, they told him right away and he had plenty of time to pull 补偿s to justify the contract price of our home. This is where I’我真的很感激我没有’t try to do FSBO (for sale by owner) or use some random realtor that had limited VA loan experience. Our market is heavy on 现役 and veterans using VA loans. Although my realtor priced our house aggressively, he had the 补偿s to back it up.

之后 VA评估师评论 the additional 补偿s, they make their final decision on the appraised value of the home, the Notice of Valuation (NOV). Next, the NOV is uploaded to the VA portal. Lastly, the VA provides the Notice of Valuation (NOV) to the buyer using their VA loan.

 

等待针和针 

有一个星期我屏住呼吸,想知道VA评估师是什么’s 最终估价通知 将会。最终它又回来了,低于合同价8,000美元。虽然这不是’正是我希望得到的消息,我们很高兴最终评估没有’t come back at a value that would 补偿letely kill the deal for us.

虽然我很伤心可能失去了$ 8,000,我们仍然会做买卖我们家的可观的利润。快速的市场升值和原始合同价格比要价高出5,000美元,这有助于弥补我们的损失。

在潮水的情况下,您可以选择,但需要准备。

当房屋价格低于合同价格时,合同可以’不能照原样进行。那不’并不意味着交易已经完成,但是交易可以’t go on as originally scheduled. 一旦 house came back tidewater, all parties have the option to walk away from the contract. We could have 补偿letely walked away from the deal, but likewise the buyers could have too.

选项:

  1. 如果买卖双方仍对合作感兴趣,则Tidewater流程可让所有谈判从头开始。虽然房屋的合同价格可以’如果超过评估价值,我们可以更改其他条款,例如截止日期和卖方或买方的优惠。
  2. 我们本可以要求买家做出让步,例如为完成交易带来额外的现金或从合同中取出一些设备。
  3. 我们可以降低房屋价格以匹配VA评估师’s valuation.
  4. Ask the VA for a Reconsideration of Value (ROV). Anyone involved in the buying/selling process can go back to the VA and ask them to reconsider the final appraisal due to error or provide new 补偿s not used in the initial 潮水 process. My realtor explained to us that there is rarely a positive result in a ROV. He had only seen one once in his 20 years of experience. Plus, they often take a long time, we were were on a short timeline.
  5. Ditch the deal and wait it out. In three-six months from now, homes will probably continue to fly off the market at appreciated values. There might be stronger 补偿s to support higher prices. Or VA评估师s might have a better command of the market and there will be less 潮水 determinations.

在一个“seller’s market”为什么我们决定选择第3种选择,并放弃我们输给Tidewater的8,000美元?

 

为什么要进行交易:

  • 我们的截止日期还不到三个星期。
  • 我已经安排好了搬家工人。
  • 我已经为Air BnB全额付款了’d待在我们实际使用PCS之前’d (moved).
  • 我们的市场是军事重物。下一位买家也想使用VA贷款的机会很高。我们可能必须与下一个VA贷款购买者一起经历同样的情况。
  • 如果我们不按条件写VA贷款,我们将限制购买者池的较大部分。
  • I was also nervous that the buyer might 补偿letely pull out. Afterall an appraiser had just told her the home she wanted to buy wasn’不值得我们问什么,她提供什么。
  • 最后,我只想完成交易。我们仍然取得了可观的利润。我不得不从财务上而不是情感上来看它。实际上,我们的房地产经纪人最初只列出我们的房子,而实际价格仅差3,000美元,因为买家出价要价高出5,000美元。

我与几个值得信赖的朋友和家人讨论了自己的处境。有人告诉我取消这笔交易,其他人告诉我就做。因此,当我和我的大哥说出来时,他问我。“如果您因为要求买方带来额外的现金来完成交易而失败了,您会感觉如何?”我花了大约一秒钟,然后我回答,“我会毁了”. He told me, “Well, there’s your answer”。我在进行OCONUS PCS(国际军事行动)方面有很多工作要做,我希望完成这笔交易!

 

得到教训

  1. 如果您在热门或快速升值的市场中买卖,请了解Tidewater可能会影响您。
  2. Be aware if you are in a market with minimal 补偿s or a 非常 wide range of home pricing. That makes it difficult to provide quality 补偿s to defend the contract in the case of 潮水.
  3. 如果您是在一个军事买家众多的市场中的卖家,我建议您与一名房地产经纪人合作, 非常 familiar with VA loans. In this case, my experienced realtor saved our bacon by providing supporting 补偿s and a narrative, and doing it quickly.
  4.  如果您是在容易受到Tidewater影响的市场中的买家,我建议您考虑一些备用计划。考虑到常规贷款就是其中之一。如果交易没有’为了不经历我们的家,我们的增值购买者可能在她追求的下一个家中遇到了同样的问题。
  5. 我看到一个教训,虽然买家 ’我的观点是,就我想要达成的交易而言,她可能也做了。我想她已经安排好了搬家工人,并以为她会在几周内给家里打电话。潮水状况也影响购房者。

潮水的情况只是现在和将来的军事房主在购房时承受的财务风险的又一个例子。我的故事结局不错(负8,000美元),因为双方仍然能够达成协议。但是,如果我们没有’t,我们和买方都将争先恐后,试图找出新的计划。

克里斯汀(Christine)是一位骄傲的陆军妻子和妈妈,她在 她的钱动

 

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