Why 您 Should Fire 您rself and Hire a Property Manager...and How to Do It

五月25,2019

为什么要自己解雇并聘请物业经理...以及如何做

美国空军上尉凯文·布伦纳(Kevin Brenner)

Just Fire 您rself All Ready

好吧,你’ve reached the top.  你花了几个月甚至几年 了解REI的所有财富积累能力.  You’我在深夜里搜寻了在线论坛,并阅读了可以得到的每本REI书。 You’ve在所有合适的聚会上向所有合适的人问了所有合适的问题。最后,您将获得所有真正的投资者追逐的难以捉摸的机会, 交易.  因为你受过以下方面的教育 交易,您立即意识到了它的价值并根据合同进行了包装。 在与贷方,律师,产权公司和房地产经纪人合作数周之后,您终于关闭了。 Now what? Well, that’s easy - it’关于时间,您被炒鱿鱼了。

我不’我需要物业经理’m Handy...

在每个人都不知所措之前,它告诉我他们对自己的工作和职业有多热爱,并且他们无法想象被解雇-请听我说。我的意思是你需要 自己来管理您的投资物业。 当房东有魅力的时候’这不是理想的选择,特别是如果您想继续增长 投资组合.  In fact, it’坦白地说,这是一个巨大的时间吸盘’真的值得。但是,作为我自己一个收费高昂的飞行员,我认为自己与众不同。我想,“真的有多难?一世’我在我家附近方便。 我在高中度过了几个暑假,为一家承包商工作,所以我知道我在往复锯上的路。此外,如果我可以坚持并自我管理几个月,然后再进行PCS,’会节省一大笔现金。另外,我’我已经租房多年了,所以我对整个操作如何运作有一个很好的了解。”

在夏天将100%占用的Quadplex出租后,我对物业管理的态度整整达到了180,因此我准备投入使用。 在维护请求之间,不断抱怨,发霉的抽屉式奶酪(另一天的故事),2018年臭邻居的戏剧(也是一个成名的故事)以及门把手被盗-我正准备拉头发出来! 就在我的PCS之前,我终于明智了,并雇用了专业的物业经理(银河网站多少)。起初,物业管理的想法对我来说似乎很愚蠢。为什么我要向某人支付总收入的10%来管理成年人的家?原来是’所有这些都包含在内。 更重要的是,聘请高质量的项目经理可以使您专注于下一笔交易。没有投资者能从他们的第一笔交易中致富。它’那里有第50或第100笔交易,他们终于开始发展真正的 财富. 那么,我们到底该如何达成10或25个交易,更不用说50或100个交易了’的马桶,水管工全都在处理“冲洗能力低?”  简单-为您的团队添加银河网站多少!

是吗 值得?

与几乎每个企业主和企业家交谈,然后您’我会一遍又一遍地听到同样的抱怨,“It’很难找到高质量的工人!”好吧,相同的原则也适用于REI。请记住,作为投资者,您拥有并经营 房地产 - 然后’s a 商业。如果您想成功,就必须像对待自己的生意一样对待您的财产。 可以想象,这需要大量工作。因此,您需要聘请一些帮助来加入您的代理,律师和贷方。 输入银河网站多少.

一个好的项目经理实际上可以建立或破坏您的投资组合。 If your 银河网站多少 isn’不能回应租户的要求,或更糟糕的是’甚至没有安置房客’t make any money.  And if you don’没有任何房客支付抵押,税金和保险,然后猜猜谁’付账单...你是。 Additionally, 银河网站多少’还在规范您财产的收入和支出。他们收取租金,处理维护要求,维护运营预算,处理您的财产’记账,支付所有者的付款和对账单,并通过使用高级管理软件来总结建筑物的性能。 我的项目经理还负责远程修复上的项目管理!下午’当您的每次转化费用要求您提供附表E的所有可扣除费用的摘要时,确实发生了这种情况。我第一次遇到这种情况时,我非常害怕,但就像鹳鸟在生婴儿一样,我的银河网站多少给了我完整的年度运营摘要,并明确标识和标记所有费用。 将其发送给我的CPA和Boom!全做完了。本质上,我的银河网站多少会尽我所能进行所有烦人的工作’之所以这么做,是因为我与投资生活相距600英里,老实说’如果我住在1英里远的地方,我不想做!与您的律师和CPA一起,出色的银河网站多少也是团队合作的关键 房地产投资者团队。那么,它每月值8%吗? 100%Y-E-S。

恐慌!我可以’t负担物业经理!

因为您是一位受过良好教育且精明的投资者,所以您知道在分析交易时应将管理费用计入费用。 即使您想进行一段时间的自我管理,您仍然应该像要雇用经理一样计算自己的数字。这样,当您的业务不可避免地腾飞时,您就不会’忙于寻找超级便宜的银河网站多少。 问题是,那个下午’没有标准价格。那么,您如何确定要包含在交易分析中的内容呢?它’很简单,只需在您的市场上打电话给他们,问问他们收费。虽然月租费是相对标准的,但对于小型多户家庭和单户住宅,通常为每月8%-10%,但费用可能相差很大。 Some 银河网站多少’可能会收取房客安置费-有时是’s an entire month’的房租!如果您的租客辞职一年,其他人可能要收费。如果您正在寻求修复中的项目管理,请期望支付您的银河网站多少来监督一切。每个市场都是不同的,因此请帮自己一个忙,然后打电话。 Google是找到一些银河网站多少潜在客户的好工具。 此外,依靠您的网络查找银河网站多少’强烈建议您使用。通常,任何给定的市场都充满了管理公司。那么,如何从讨厌的人中筛选出好的人?继续阅读…

 

黄金三镖客!

从糟糕的银河网站多少中拯救自己,头发和业务,都与面试过程有关。您必须提出正确的问题。 Some 银河网站多少’以低于市场的价格和费用诱使国有投资者。签约的投资者有时会发现这些“sharks”正在收钱,甚至没有安置房客。 更糟糕的是,他们告诉投资者他们的单位实际上没有人居住,而实际上银河网站多少已将所有房租从顶部撇下来(咳嗽者Clayton Morris)。别担心,在采访您的银河网站多少时只需利用以下问题列表’s.  注意他们如何回答这些问题。如果您不舒服,请深入研究,并要求他们提供更多信息。如果您感到他们可以’提供这些信息,那么他们可能就避风港了’在游戏中待了很长时间,可能不值得-尤其是如果您是州外投资者!

我该如何聘请物业经理?

看哪-清单

在采访潜在的项目经理时要问的基本问题。

 

1)。您的SFR / MFH汇率是多少?你要多少钱?

这里很不言自明。 在浪费时间询问详细信息之前,请先了解他们的费用结构。

2)。你经营多久了?您管理多少个单位?你有几个员工?

It’重要的是您的银河网站多少公司已经存在了至少几年。 我喜欢看到一家已经开业至少3-5年的公司。这样你就知道他们不是’在锅中启动的闪光灯在某处的车库外操作。 拥有员工和副经理非常重要。一家专业的银河网站多少公司应该有几名经理,一名簿记员,一名秘书/办公室经理以及多名承包商和杂工(稍后会详细介绍)。  

3)。您以前曾经搬过租户吗?

It’重要的是要知道您的项目经理了解有关处置和搬迁(驱逐)的当地和州租户-房东法律。  糟糕的事情发生了,尽管许多租户都是好人,但有时诸如失业或医疗状况之类的重大生活事件使他们无法支付房租。 您的银河网站多少应准备好处理所有这些以及其他类似情况。询问您的项目经理是否收取滞纳金?他们是否将滞纳金留在家里,还是得到了一部分?另外,请问他们,如果房客未能支付房租,何时提起处置。 谁支付法庭费用?谁出庭?在驱逐期间,他们将如何与当地治安官协调?所有这些问题都需要提出。如果你的下午避风港’还没有解决这个问题’是时候挂断电话并找人了。作为所有者,您不’不想担心所有这些事情-特别是如果您要支付银河网站多少!

4)。您什么时候发送所有者付款?您使用什么银河网站多少软件?谁管理财产’s bookkeeping?

与您的银河网站多少明确,您希望定期支付所有者款项。 请记住,您在这里经营业务,您的收入用于支付财产’抵押,使您能够购买未来的投资物业。 如果他们不能保证所有者的支出始终如一,那就帮自己一个忙,走吧。此外,您的银河网站多少应该使用某种高级软件来提供所有者’的门户(Appfolio,PropertyWare,Buildium等)。 对大型软件公司进行一些研究,找到您喜欢的公司。它’如果您可以轻松地导航所有者,则更容易掌握投资情况’s portal of your 银河网站多少’的软件。如果您的下午没有’请先使用软件,然后再使用W-A-L-K。在今天’s day and age, it’对于银河网站多少来说是不可接受的’不要利用互联网的力量来管理财产。 另外,您需要监视您的投资并具有24/7的访问权限。您可以’如果您的下午有大量记账员,请不要这样做’s分类帐大约于1953年锁定在他们的办公室。为此,您的项目经理应配备专业的簿记员。询问谁来处理您的书以及他们有多少经验。您绝对需要一个知道如何处理财产费用的专业人士。 他们将在税收季节为您省去很多麻烦。

5)。您通常会从事哪种类型的客户?您通常管理什么级别的财产?我有一个D-财产,您能帮我管理它吗?

免责声明-这是一个技巧问题。 如果您要采访的银河网站多少甚至考虑拥有D属性,那么您需要立即挂断电话。 从他们的角度考虑一下。 D属性可能在 战区 收取低廉的租金,犯有很多罪行,或者至少给租户造成麻烦。 该物业的银河网站多少头疼最多,赚钱最少。 身为专业投资者,您知道投资于 战区 和D街区是一个不好的举动,所以您显然不要’在那儿没有财产。 如果您的银河网站多少偶然发现了这个问题,那么他们显然对您的企业感到绝望。如果他们急于要生意,那么他们可能已经与过去的客户搞砸了,坦率地说他们不值得花时间或金钱。

飞跃…

花一点时间来思考您为何从事这项业务。 请记住,房地产是实现财务自由并随着时间积累财富的最好方法之一。 如果您想继续追求自己的梦想 实现财务自由 提早退休,然后帮自己一个忙,并解雇。 我们都知道您比这更自豪,所以先退出。一个聪明的女人曾经给我一些最好的建议: 唐’t用美元去捡角钱.

简而言之,它’可以花钱雇用一名银河网站多少。 请记住,您正在招聘的专业人员要有时间,资源和员工,以照顾您的投资并促进自己业务的大规模增长。  我保证,如果您在交易的前端计入管理费,并使用上面的清单聘请精明的人才,那么您将可以很好地发展自己的REI投资组合和职业。

 

凯文·布伦纳(Kevin Brenner)是现役空军上尉,ADPI英雄,REIA创造者,博客和活跃的多家族投资者。 您 can reach out to him through the ADPI Facebook group!

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